山东省济南市人民政府


济南市物业管理办法
济南市人民政府



第一章 总 则
第一条 为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。
本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。

第二章 物业管理组织
第五条 本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。
第六条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
（三）通过和修订业主公约；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
（六）决定物业管理的其他有关事项。
第八条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。
第九条 业主委员会的主要职责：
（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；
（二）监督物业管理企业的物业管理情况；
（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；
（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

第三章 物业管理企业
第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；
（四）有三十万元以上货币注册资金；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。
第十三条 申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
（一）物业管理企业资质审查申报表；
（二）法定代表人证明书和身份证明；
（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；
（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；
（五）其他有关的文件、资料。
第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。

第四章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。
第十六条 物业管理聘用合同应当包括以下内容：
（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；
（二）双方当事人的权利和义务；
（三）管理服务的要求和标准；
（四）合同期限；
（五）违约责任及争议的解决方式；
（六）当事人双方约定的其他事项。
第十七条 物业管理服务事项应当包括下列内容：
（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；
（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；
（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；
（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；
（七）物业管理聘用合同确定的其他事项。
第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。
第十九条 选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。
第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十一条 物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：
（一）物业管理服务内容；
（二）双方权利和义务；
（三）费用标准和交纳期限；
（四）违约责任及争议解决方式；
（五）其他事项。
第二十二条 物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。
物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。
第二十三条 物业管理经费收入的主要来源：
（一）开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金；
（二）按规定提取的物业共用部位维修基金利息；
（三）按规定收取的物业管理服务费；
（四）专项委托服务收入；
（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入；
（六）其他合法收入。
本条第（一）项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。
本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。
第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。
第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0．2％的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施。
物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。

第五章 物业的使用和维护
第二十六条 物业维护责任，按下列规定划分：
（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护；
（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护；
（三）市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。
第二十七条 物业维护费用，按下列规定承担：
（一）房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担；
（二）房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担；房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支；
（三）配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支；
（四）市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。
第二十九条 业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；
（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建（构）筑物；
（四）侵占绿地、损坏花草、树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；
（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。

第六章 法律责任
第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。
第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。
第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。
第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十八条 本办法发布前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。
本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。
第三十九条 各县（市）可参照本办法执行。
第四十条 本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。



1999年7月30日
黑龙江省佳木斯市人民政府


关于印发佳木斯市城市低收入家庭认定管理工作实施细则的通知

佳政发〔2011〕2号


各县（市）区人民政府，市政府直属各单位，驻佳中省直单位：

经市政府领导同意，现将《佳木斯市城市低收入家庭认定管理工作实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 佳木斯市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年一月十日



佳木斯市城市低收入家庭认定管理工作实施细则

　第一条 为规范城市低收入家庭认定管理工作，贯彻执行民政部《城市低收入家庭认定办法》和《黑龙江省城市低收入家庭认定管理办法》，结合我市实际，制定本实施细则。
　　第二条 本细则所称城市低收入家庭，是指家庭成员人均收入和家庭财产状况符合当地人民政府规定的低收入标准的城市居民家庭。家庭成员是指具有法定赡养、抚养或扶养关系并共同生活的人员。
　　第三条 市民政部门负责全市城市低收入家庭认定管理工作。
县（市、区）民政部门负责本行政区域内城市低收入家庭认定管理工作。
街道办事处和乡镇政府负责城市低收入家庭认定的申报和审核等具体工作。
社区居民委员会根据街道办事处或者乡镇政府的委托，可以承担城市低收入家庭收入核定的日常服务工作。
　　第四条 市、县（市、区）财政、发展改革、物价监督、公安、人力资源和社会保障、住房保障、城乡建设、金融、税务、工商、交通运输、统计、住房公积金等部门在各自的职责范围内做好城市低收入家庭收入核定的有关工作。
　　第五条 各县（市、区）要加强城市低收入家庭收入核定工作机构能力建设，落实必要的工作人员和经费。街道办事处、乡镇政府要采取调配、招用、政府购买服务等形式，配备必要工作人员。
　　第六条 城市低收入家庭认定标准，应当根据当地经济和社会发展水平，统筹考虑居民人均可支配收入、最低生活保障标准、最低工资标准以及住房保障和其他社会救助的关系，以满足城市居民生活需求为原则，按照不同救助项目需求和家庭支付能力确定。
　　第七条 市、县（市）低收入家庭认定标准，由市、县（市）民政部门会同财政、统计、物价、住房城乡建设、人力资源和社会保障等部门制定，报本级政府批准并报上一级政府备案后公布执行。各区低收入家庭认定标准由市统一制定。
　　当前，城市低收入家庭指导标准，可按当地城市低保标准的1.5倍掌握。
　　第八条 城市低收入家庭标准实行动态管理，由市、县(市)政府每年向社会公布一次。
　　第九条 城市低收入家庭收入标准主要包括家庭收入和家庭财产两个方面。家庭收入是指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入（离退休金、价格补贴、赡养收入、赠送收入、出售财物收入、其他收入）等。家庭财产是指家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等财产。
　　第十条 低收入家庭收入计算办法。申请人家庭月总收入，按照申请前6个月家庭成员总收入的平均值确定；对按年计算收入的申请人家庭，按年平均值确定。
　　第十一条 家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育奖励与扶助金、教育奖（助）学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助，人身伤害赔偿中生活费以外的部分、六十年代精简下放职工享受的生活补助费，不计入家庭收入。
　　第十二条 城市居民最低生活保障家庭可直接认定为城市低收入家庭，不再重复进行家庭收入认定。
　　第十三条 城市居民家庭人均收入低于当地城市低收入家庭认定标准，但有下列情况之一的，不能认定为低收入家庭：
　　（一）家庭成员在法定劳动年龄内，有劳动能力且无正当理由拒不就业的；
　　（二）拥有非低收入家庭生活需要的汽车、钢琴、空调、液晶电视（40英寸以上）等；
　　（三）子女择校就学、择园入托的；
　　（四）两年内新购商品房或新装修住房的；
　　（五）在教育和服刑期间的劳教人员和服刑人员；
　　（六）申请人不如实申报家庭成员、家庭收入和家庭财产情况，不配合工作人员调查的；
　　（七）租房户房屋租金在400元以上的。
　　第十四条 申请认定城市低收入家庭资格，由户主向户籍所在地的街道办事处或乡镇政府提出书面申请，并提供家庭成员、家庭收入、家庭财产等状况的证明材料。
　　第十五条 城市低收入家庭资格的认定工作，由其所在地的街道办事处或乡镇政府初审，并在15个工作日内完成。街道办事处或乡镇政府应当对申请人的家庭成员、家庭收入、家庭财产和实际生活状况进行调查核实并张榜公布。公布时间不少于7日。经初审无异议的，街道办事处或乡镇政府应当将有关材料和初审意见报送上级政府民政部门。对初审不符合低收入家庭认定条件的，应当书面通知申请人，并说明理由。申请人不服的，可以向县级以上民政部门、监察部门和法制机构申诉。
　　第十六条 县（市、区）民政部门接到街道办事处或乡镇政府上报的城市低收入家庭申请材料后，应当在7个工作日内通过适当的方式进行复审。复审应当举行规范严格的复审听证会，邀请有关居民收入信息核对单位代表，有关出据当事人家庭收入证明的单位和个人参加。听证会应向社会公开，并有影像资料存档备查。复审合格的，予以审批，并出具城市低收入家庭核定证明。复审不合格的，退回报送申请的街道办事处或乡镇政府，并书面说明理由。
　　第十七条 县（市、区）民政部门以及街道办事处或乡镇政府应当通过入户调查、信息查证、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人的家庭至少最近6个月的收入和财产状况进行调查核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当积极配合，如实提供有关情况。
　　第十八条 经申请人及其家庭成员授权，县（市、区）民政部门以及街道办事处或乡镇政府，可以对家庭成员的收入和财产状况进行信息核对。公安、人力资源和社会保障、住房保障、城乡建设、金融、工商、税务、交通运输、住房公积金等部门和机构应当予以配合。
　　第十九条 城市低收入家庭应当按年度向所在地街道办事处或乡镇政府如实申报家庭人口、收入以及财产的变动情况。
　　第二十条 街道办事处或乡镇政府应该对申报情况进行核实，并将申报及核实情况及时报送县（市、区）民政部门。
县（市、区）民政部门应当根据城市低收入家庭人口、收入、财产的变动情况，重新出具家庭收入核定证明。不再符合城市低收入家庭认定资格的，应及时反馈给同级有关专项社会救助管理部门。
　　第二十一条 市、县（市、区）民政部门以及街道办事处或乡镇政府应当设立举报箱或举报电话；市、县（市）区财政、监察、审计部门和法制机构应当专设举报渠道，向社会公布受理举报，接受群众和社会监督。
　　第二十二条 县（市、区）民政部门应当按户建立收入审核档案，并将城市低收入家庭人口、收入、财产等变动情况，以及享受专项社会救助情况，及时记入档案。
　　第二十三条 各地应逐步建立健全城市低收入家庭收入审核管理信息系统，有效利用公安、人力资源和社会保障、住房保障、城乡建设、金融、工商、税务、住房公积金等政府部门及有关机构的数据，实现信息共享，方便信息比对和核查，建立科学、高效的收入审核管理信息平台。
　　第二十四条 城市家庭收入审核工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
　　第二十五条 申请城市低收入家庭不如实提供相关情况，隐瞒家庭收入和财产，骗取城市低收入家庭待遇的，由县（市、区）民政部门取消已出具的家庭收入核定证明，并记入人民银行企业和个人信用信息基础数据库及有关部门建立的诚信体系。
　　第二十六条 国家机关、企业事业单位、社会团体、村（居）民委员会以及其他社会组织，不如实提供申请低收入核定的家庭及家庭成员的有关情况，或者出具虚假证明的，由县（市、区）民政部门提请其上级主管机关或者有关部门依照法律法规和有关规定处理，并记入人民银行企业信用信息基础数据库及有关部门建立的诚信体系。
　　第二十七条 本实施细则自发布之日起三十日后施行。