某农村信用合作社联合社不服某房产管理局撤销房屋他项权证案评析

樊斌杰

一、案情介绍
1、设定抵押前房屋被法院"查封"
黄甲与黄乙因债务纠纷诉诸某县人民法院。1999年8月27日，该县人民法院作出（1999）修民初字第482号民事判决，由被告黄乙给付黄甲债务款44728元，其中40000元自1997年11月15日起按月利率2%计息。限在本判决生效后一个月内连本带息一次付清。判决生效后，该县人民法院于2000年12月18日作出（2000）第482-1号民事裁定，裁定查封黄乙购买坐落在县城百汇街南三巷13号六楼二单元房屋一套。2000年12月18日，黄乙在一份送达文件栏填有"民事裁定书"的送达回证受送达人签名或盖章栏签了自己的名字。黄乙承认送达回证上的字是他签的，但这个裁定是否是查封房子的不清楚。被查封的房屋所有权人为徐某，证号为36515，徐某与黄乙属夫妻。该送达回证无案号，受送达人栏为黄乙。法院查封时，未通知财产所在地的基层组织或被执行人所在工作单位；未向有关管理机关发出协助执行通知书；未责令被执行人将房屋产权证交人民法院保管；未加贴封条也未张贴公告。
2、被"查封"的房屋办理了他项权证
2001年8月2日，徐某因需资金周转，以夫妻共有的坐落于县城百汇街南三巷13号六楼602室向某农村信用合作社联合社抵押贷款，并签订了房地产抵押合同。同日，徐某和该农村信用合作社联合社共同向某县房产管理局申请抵押押登记，黄乙在房地产抵押合同和抵押登记申请书等文书上签了字。2001年8月6日。该县房产管理局颁发了房屋他项权人为该农村信用合作联社，房屋所有权人为徐某的2001-58号房屋他项权证。
3、房地产抵押合同被法院确认无效
2002年9月20日，县人民法院作出（2002）第482-2号民事裁定，将被执行人黄乙坐落于县城百汇街南三巷13号六楼602室房屋一套抵给申请执行人黄甲偿还债务。即该房屋归黄甲所有。但该民事裁定书未送达给黄乙和徐某。2003年12月6日，黄甲以黄乙为被告，以该农村信用合作社营业部为第三人，向县人民法院请求确认被告与第三人签订的房地产抵押合同无效。被告辩称，本人用该房产抵押贷款属实，但法院查封房屋本人并不知晓，未得到任何手续。法院审理后认为，被告明知房屋被法院查封，仍用该房屋抵押贷款，而该房屋属不得抵押之财产，故该抵押行为应认定为无效。遂于2004年3月19日作出（2004）第59号民事判决，判决被告黄乙与第三人农村信用合作社营业部签订的房地产抵押合同无效。
4、 房屋他项权证被注销
2004年5月26日，县人民法院向县访产管理局签发了（2000）第482-1号协助执行通知书，请求协助将本院查封并已抵付的黄乙坐落于县城百汇街南三巷13号六楼二单元房屋一套过户给黄甲。2005年4月12日，县房产管理局依据县人民法院（2000）第482-1号协助执行通知书要求，决定注销徐某的2001-58号房屋他项权证。农村信用合作社联合社不服该决定，向县人民政府提出复议。复议机关撤销了县房产管理局注销《房屋他项权证》的决定并责令县房产管理局自收到本决定之日起五日内重新作出具体行政行为。2005年7月25日，县房产管理局以设立抵押权的房屋在办理抵押登记手续之前已被县人民法院查封，抵押人在办理该房屋抵押登记时，故意隐瞒事实，且设立抵押权的合同已被县人民法院认定无效，应视为丧失了房屋权属登记的必备要件，该抵押登记申报不实为由，决定注销2001-58号房屋他项权证。
5、注销行为被确认无效
2005年9月2日，农村信用合作社联合社以县房产管理局注销2001-58号房屋他项权证行为依据错误为由，提起行政诉讼，请求法院撤销注销2001-58号房屋他项权证的决定。法院审理后认为，该决定未送达给第三人徐某、黄乙，其行为违反法定程序。遂依据《中华人民共和国国诉讼法》第五十四条第（二）项第3目和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉苦于问题解释》第五十七条第二款第（三）项之规定判决确认修水县房产管理局注销2001-58号房屋他项权证的决定无效，并限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。农村信用合作社联合社不服该判决，提起上诉，请求撤销限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为之判决。二审法院审理后，支持了上诉人的请求。
二、评析
1、法院"查封"的民事裁定书应视为未送达，不生法律效力。即使送达了，但因缺少必要的公示程序，其效力不得对抗善意的第三人。
2、徐某有权以坐落于县城百汇街南三巷13号六楼602室的私有住房设立抵押，徐某、黄乙与农村村信用合作社联合社共同向县房产管理局申请房屋抵押登记，手续完备，材料真实，符合法律规定的必备要件：①有主合同（借款合同）和抵押合同；②有抵押人的房屋所有权证；③有抵押人的身份证。
3、法院确认抵押合同无效违法。抵押合同生效必须具备登记要件，未经登记不发生法律效力。按我国现行的法律制度，房地产权属登记是一种行政确认行为，只有登记的行政行为被撤销或确认为无效，房地产抵押合同才无效。在房地产抵押合同未登记前，该合同还未生效。合同还未生效，却确认为无效，这种确认无效的判决显然是错误的。
4、县房产管理局注销房屋他项权证无事实和法律依据。依担保法和城市房屋权属登记管理办法，房屋权属登记部门办理他项权登记时只就下列文件的内容真实性和形式的合法性进行审查：①主合同（借款合同）和抵押合同；②抵押人的房屋所有权证；③申请人（自然人）的身份证；④权利人和他项权利人的共同申请。本案申请人提供的登记材料内容真实、形式合法，完全具备登记的法定要件。县房产管理局注销房屋他项权证无任何事实和法律依据。
5、法院判决"限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。"适用法律错误。《行政诉讼法》第五十四条规定的一审判决共有四种形式：维持判决、撤销判决、履行判决、变更判决。《若干问题解释》第五十七条又增加了两种新的判决形式：驳回原告诉讼请求判决和确认判决。本案一审法院采用的是确认判决而非撤销判决。故其依照《行政诉讼法》第五十四条（二）项第3目：人民法院经过审理，具体行政行为有违反法定程序的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为之规定判决“限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。”适用法律错误。
三、相关链接
《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条 人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。
对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单，由在场人签名或盖章后，交被执行人一份。被执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）４１．对动产的查封，应当采取加贴封条的方式。不便加贴封条的，应当张贴公告。
对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。
既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。
４６．人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。
财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条　查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。
第二十六条　被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
《中华人民共和国担保法》第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十四条 办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。
《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国房地产管理法》第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
《城市房屋权属登记管理办法》第十一条 权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证上的姓名。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；2、适用法律、法规错误的；3、违反法定程序的；4、超越职权的；5、滥用职权的。（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条　人民法院认为被诉具体行政行为合法，但不适宜判决维持或者驳回诉讼请求的，可以作出确认其合法或者有效的判决。
　　有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：
　　（一）被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义的；
　　（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
　　（三）被诉具体行政行为依法不成立或者无效的。


共青团中央


共青团中央关于在村级组织建设中加强农村团支部建设的意见
（一九九一年二月二十一日）

　　中央组织部，中央政策研究室、民政部、共青团中央、全国妇联于一九九○年八月联合召开了全国村级组织建设工作座谈会。中共中央中发（1990）19号文件批转了《全国村级组织建设工作座谈会纪要》，把团支部作为村级组织的重要组成部分，列入村级建设总格局，这充分表明党中央对农村团组织建设和对广大农村青年的关怀。团的各级领导机关和广大农村团组织要认真学习和贯彻中央19号文件精神，把在村级组织建设中加强团支部建设作为今后二、三年内农村基层团组织建设的主要任务，结合落实团的十二届三中全会提出的"合格团委、团支部建设"工作任务，切实把农村团支部建设好，使共青团组织在农村社会主义物质文明和精神文明建设中发挥生力军作用。

　

（一）

　　为了适应农村建设和改革发展的需要，党中央提出了农村村级组织建设的新格局，即以党组织为核心，村委会和合作经济组织为依托，共青团为助手，妇女、民兵组织密切协作，全面加强村级组织建设。村级组织配套建设的开展，为搞好农村团支部建设提供了有利时机。

　　农村团支部是共青团组织的重要基础，是农村团的工作的基本单位，是党和政府联系农村青年最直接的桥梁和纽带。近年来，团的各级领导机关认真贯彻"工作到支部，全团抓落实"的方针，抓基层、打基础、抓落实，促进了农村团的基层建设与改革的发展。广大农村基层团组织，发挥青年的智力优势和创造力量，积极开展培养"青年星火带头人"活动、实用技术培训和扫盲工作,分别推进农村青年科技工程建设,因地制宜开展青年脱贫致富小开发活动，同时，带领青年反对买卖婚姻、赌博和封建迷信活动，倡导健康文明的生活方式，为促进农村生产力的发展和精神文明建设做出了积极贡献。但也应当看到，目前农村基层团的建设仍是全团工作的薄弱环节，，有些地方30%左右的村团支部处于松散瘫痪状态；一些边远贫困地区和新办的乡镇企业中还有团的工作"空白点"；乡、村团干部缺额较多，专职不专用，报酬不落实的问题还比较普遍。因此，以团支部建设为重点，全面加强农村团的基层建设是全团工作中一项重要而紧迫的任务。团的各级领导机关和农村广大团的基层组织，对在村级组织建设中加强农村团支部建设应予以高度重视，在党委的统一领导下，集中力量,采取有力措施，切实把农村团支部建设好。

　

（二）

　　根据党中央关于新时期村级组织建设的总体要求和农村团的工作发展需要，今后一个时期农村团支部建设的基本方向是：落实党对农村团的工作的指示，把团支部建设成政治坚定、组织健全、职责明确、作用突出的坚强集体，热心为青年服务，用政策和法律维护青年合法权益，团结带领青年，做农村两个文明建设的突击队，在坚持四项基本原则和改革开放的实践中培养有理想、有道德、有文化、有纪律的一代新农民。

　　第一，加强团支部的班子建设。要按照团章的有关规定和民主程序，把那些优秀的年轻党员和团员选拔到团支部班子中来，尤其要选好团支部书记。团支部书记应热心团的工作，有一定文化知识和生产技能、为青年所信赖。要努力解决好团支部书记工作报酬问题。

　　第二，加强团员队伍建设。要坚持对团员进行团员意识教育，对团员提出高于一般青年的要求，发挥团员在社会生活中的模范作用。要积极地有计划地做好团员发展工作，逐步改变有些地区团员少于党员的状况。要对团员进行社会主义思想、党的基本知识和革命传统教育，按照中组部（1986）12号文件要求，改进和完善推荐优秀团员做党的发展对象工作，并建立工作制度。

　　第三，加强团支部的各项制度建设。今明两年，要在农村团支部中逐步建立健全团员大会、团小组会、团支委会和团员教育评议制度、团员年度团籍注册制度以及团课制度（简称"三会两制一课"），不断提高团支部的组织生活质量，使团支部的工作逐步走上规范化、制度化的轨道。

　　第四，加强团的阵地建设。农村团的阵地建设包括活动阵地，培训基地和经费基地。此项建设应与发展集体经济相结合，在组织团员青年为壮大集体经济发挥作用的同时，组织团员青年搞劳动积累或在国家政策允许的范围内开展经营自助，解决团的活动经费，创办团支部工作和活动的物质依托。

　　要通过在村级组织建设中加强团支部建设，富有实效地开展政治、经济、科技、教育、文体和社会公益等各项活动，增强团支部的凝聚力和战斗力，使团组织更好地发挥对青年的教育引导作用，在农村经济建设中的突击作用，在农村精神文明建设中的先锋作用，在村级组织中的青年代表作用。

　

（三）

　　在村级组织建设中加强农村团支部建设，要遵循团的基层整体化建设的思路，与全团开展的"合格团委、团支部建设"有机结合起来，按照以"争先创优"为"龙头"，以"双合格建设"为重点，整顿松散瘫痪团支部，全面加强基层建设的要求，分层次实施推进。

　　在团支部松散瘫痪面较大的地区和单位开展组织整顿。整顿工作的目标是：治理松瘫，健全组织，配好干部，开展活动。通过组织整顿，为实施"合格团支部建设"打好基础。同时，要注意抓好团的工作"空白点"的建团工作。

　　在具有一定基础的农村团支部中开展"合格团支部建设"，进一步规范团支部的各项工作，提高团支部建设和工作水平。各地要从实际出发，制订"合格团支部建设"工作规划。已经开展团支部建设"合格"、"达标"等活动的地区，应根据团的基层整体化建设思路，对原有的工作要求进行调整、充实，使本地区已经开展的农村团支部建设活动同全团"双合格建设"相衔接。

　　在"合格团支部建设"的基础上，开展农村团支部"争先创优"的活动。要培养和树立农村团支部建设的先进典型，总结和宣传农村团支部建设的好经验，形成农村团支部建设的正确导向。

　　加强农村团支部建设应当同加强乡镇团委建设相结合。乡镇团委担负着指导团支部工作的直接责任，把乡镇团委建设好，对大面积活跃农村团支部具有关键性作用。在推动村级组织建设的过程中，加强乡镇团委建设，重点是配齐配好乡镇团干部，解决乡镇团干部缺额较多的问题；要按照党章的有关规定落实党员团委书记列席同级党委会问题；要建立必要的制度，保证乡镇团干部把主要时间和精力用于团的工作；要建立团的工作目标管理制度，加强对乡镇团委工作的考核和管理。乡镇团委要搞好对团支部工作的指导和服务，发挥在农村团的基层工作中的主导作用。

　

（四）

　　在村级组织建设中加强农村团支部建设，要在党委的统一领导下进行。团的各级领导机关，特别是团县委要积极争取同级党委的重视和支持，将农村团支部建设纳入同级党委制订的本地区村级组织建设的总体规划，统筹安排，配套进行，以村党组织建设带动村团支部建设，努力使农村团支部建设与整个村级组织建设同时部署，同步开展，统一检查验收。

　　团的各级领导机关，要根据中央19号文件精神和团中央的工作部署，结合本地实际，制订在村级组织建设中加强农村团支部建设的计划，明确农村团支部建设的主要任务和工作目标，作出分阶段实施安排，并组织力量、培训干部、抓好落实。有条件的地方和单位，应先进行试点，再逐步推开，保证农村团支部建设稳步地向前发展。

　　团的各级领导干部要深入基层，加强对农村团支部建设的具体指导，要结合贯彻党中央（1989）12号文件精神，继续帮助基层解决在干部配备、工作报酬、团的经费基地和活动阵地建设等方面存在的实际问题。各级团的领导机关都要长期联系一批农村团支部。加强调查研究，分析和研究在农村团支部建设中出现的新情况、新问题，争取党委和政府部门制订政策，为农村团支部建设和工作活跃创造有利条件。

（此件发至团县委）