建立不动产先取特权制度之探索
——兼论执行房屋开发商房产中对第三人权利的保护
高建新　严志凌

一、问题的提出
　　法院执行房屋开发商为被执行人、开发的房产为执行标的物的案件，常遇到这样的问题：被拆迁人、购房人、建筑商、建材商等作为案外人，对开发商具有某种请求权，但未经裁判、仲裁或强制执行债权公证，无申请强制执行的依据，不能参与分配，但由于他们的权利的客观存在，有的地位还很特殊，如被拆迁人与建筑商，他们的权利与案件申请人的权利冲突非常突出。法院在执行中显然不能无视他们的现实利益，而如何设置一项法律制度来保护他们的合法权益，是值得我们研究的问题。
二、问题的分析
　　在现行法律制度下，上述案件申请人的权利与案外第三人权利冲突之所在，案外第三人可获得何种保护，是我们讨论的前提。我们试作如下分析：
　　(一)被拆迁人、购房人权利所处状态。购房人的权利就是作为买方请求开发商交付房屋的权利，无须赘述。被拆迁人，是指在房屋开发商建造新房前原有土地上旧房的所有权人，在大多情形下，开发商承诺对其安置新房，补偿拆迁的旧房。在此情况下，被拆迁人与开发商约定在以后开发商新建的房屋中获取一定面积房屋产权，被拆迁人贴补开发商新房与旧房之差价。在拆迁合同、房屋买卖合同实现之前，当法院将房屋产权强制执行给申请执行人时，被拆迁人、购房人即成为物权(房产)变动中的第三人。上述第三人既不是当事人(在本文中指的是被执行人房屋开发商与申请执行人)，也不能凭合同申请参加法院执行案件的分配，但是，案件的执行结果与其有密切利害关系，这就构成物权变动中第三人的法律地位特征。
　　(二)现行法律制度对作为物权变动中第三人的被拆迁人与购房人的权益给予了怎样的保护呢?从被拆迁人与购房人所获得的权利来分析，他们与房屋开发商分别签订有房屋拆迁安置合同和房屋买卖合同，根据合同，被拆迁人与购房人有从开发商处获取房屋所有权的权利，有向开发商交付房款的义务，被拆迁人另有承担受拆迁的义务。虽然被拆迁人与房屋开发商签订的合同似乎有特别之处，包含有一方在被另一方拆迁旧房之后有权占有另一方新房的约定，但是，与一般的合同并无本质上的区别，双方的权利义务依然是通过协商一致签订合同的方式加以明确、固定的，而非法定的权利，依通常的内容看符合买卖合同的特征，可以归为买卖合同一类。购房人获得的是买卖合同中所享有的权利自不待言。因此，被拆迁人与购房人所享有的权利均是合同权利，是请求交付标的物的债权，统属于债权的范畴。在被拆迁人、购房人与房屋开发商签订了不动产买卖合同之后，被拆迁人、购房人均可能已付出了一定的代价，包括旧房被拆让及支付房款等，而对于开发商交付房屋的期待则只能通过买卖合同的履行来实现，一旦开发商违约，被拆迁人、购房人可依据合同行使债的请求权，该请求权有《合同法》为其保障的法律依据。但是，应当看到，该请求权的实现受到了前文所述物权变动的影响，根据物权法定、物权优先于债权保护原则的规定，再结合不动产买卖合同中并无担保适用的实际状况，可推知被拆迁人、购房人享有的权利受保护的状态是处于相对脆弱的境地的。
　　(三)根据公平与正义观念，有建立对被拆迁人、购房人特别保护的制度的必要。我们的理由如下：(1)被拆迁人对开发商所建房屋享有的权利是个比较特殊的权利，因为被拆迁人原先享有一个物权(即旧房)，他与开发商在房屋建造前即有取得新建房屋物权的合意，也可以说，被拆迁人在开发商新建房屋上所享有的物权是与房屋建造相伴而生的，被拆迁与受安置是密不可分的，我们是否因之可将被拆迁人与开发商之间的交易形象地比成物物交换?其实，从实质上我们可以将它界定为一种不动产买卖行为，虽然它与一般的买卖有所区别。被拆迁人在失去原有旧房时即与房屋开发商有获取新房屋产权的约定，开发商获取了被拆迁人的旧房物权，并未支付钱款给被拆迁人，而是承诺给被拆迁人新房物权，如果此时对其房产权不予特别的保护，而将开发商的房产执行给他人，则对被拆迁人而言，他不仅失去了获取新房的产权利益，连原有的用以交换的房屋也因拆迁而不复存在，失去了栖身之所。从物权保护角度看，他赖以取得新房的原有旧房物权并未受到特别的保护。因此，不仅被拆迁人利益确有受损，而且让人感觉其中有不公平之处。(2)购房人利益受妨碍的情况与被拆迁人有所不同，他与开发商签订了购房合同，对合同履行基本有三种不同情况：一是购房人已付足全款并已入住，但尚未取得房产证；二是购房人已预付部分房款或定金；三是双方仅签订了合同。由于合同履行情况的不同，在法院将房产执行给他人时，购房人受到的具体利益妨碍也不同，有的是虽已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所订合同得不到实际履行，追究违约也成为不实际。在现实生活中，发生第一种情况下的受损尤为让人不能接受，也引得人们对如何实现不动产交易安全感到困惑。虽然情形不同、受损程度不同，但总的可归纳为购房人对开发商请求交付标的物债权实现的受损。
三、问题的解决——建立不动产先取特权制度
　　分析了不动产物权的变动可能造成的对被拆迁人、购房人利益的影响，我们由此可得出结论，不动产物权的变动中，对第三人的利益影响是客观存在的，如何处理调整好此中种种利益关系，确定公平合理的清偿规则，则需要建立一个法律制度来加以调整，即规定有哪些权利是应予优先保护的、保护的范围是什么、享受优先权利保护的顺序是怎样的等等。只有建立了这样的法律制度，才能对一些确有优先保护必要的权利提供切实的保障。据此，笔者建议在我国民法中建立不动产先取特权制度，在上述权利冲突中，平衡保护各方利益。同时，为维护交易安全，提供制度保障。
　　不动产先取特权，是债权人所享有的就债务人的特定不动产先于其他债权人受清偿的权利。关于不动产先取特权，在我国现行法律中并没有规定。但有国外的立法例可资借鉴。《日本民法典》第八章有先取特权之规定，规定因不动产的保存、工事、买卖等原因所生债权，于债务人的特定的不动产上有先取特权；先取特权未经登记，可以对抗无特别担保的债权人；但经过登记的不动产先取特权，可以先于抵押权而行使。日本《不动产登记法》对先取特权的登记作了规定。我们提出建立不动产先取特权制度的理由除前文所述必要性分析之外，还有如下：
　　1?不动产先取特权，是就将来的不动产设立的。由于设立权利时不动产还未形成，故抵押、让与保证制度不能取代先取特权制度。功能上的差别是我们应特别注意之点。
　　2?通说认为不动产不适用留置权之规定，但实务中对因建造费未得受偿而拒不让出占有不动产的建筑商，强制其将建筑物交与他人而置其利益于不顾，与社会通常的公平观念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆迁人、购房人已付款并入住者，其权利与申请人之权利冲突时，社会公认的处理原则也是应当保护其利益。
　　据此，笔者建议，在先取特权制度中应当明确规定以下主要内容：1?因不动产的保存、不动产的建造、不动产的买卖等原因所产生的债权，于债务人的特定不动产上有先取特权。2?不动产先取特权就同一不动产相互竞合时，其优先权的顺序是不动产的保存、建造、买卖。3?就同一标的物，同一顺序的先取特权人有数人时，如先取特权经过登记的，以登记时间较早的为先，如先取特权未经登记的，按其各债权额比例清偿。4?房屋拆迁安置作为不动产买卖的特殊情形，被拆迁人就其被拆迁的房屋价值部分，对合同约定的房屋有比不动产保存、建造和一般买卖更为优先的先取权利。5?不动产保存、建造的先取特权，经登记的，可先于抵押权而行使。不动产买卖的先取特权早于抵押权登记的，则先于抵押权而行使。
　　四、制度的应用——对拆迁人、购房人权益之保护
　　建立不动产先取特权制度，对解决被拆迁人、购房人利益保护问题，是十分有力的。但是，在不动产先取特权制度建立之前，目前如何调节好申请人与被拆迁人、购房人的利益则是刻不容缓之事。笔者主张，总原则是根据法院强制执行案件中申请人享有的权利的类型不同，依不动产先取特权制度理论，对第三人采取相应的保护措施。
　　目前在执行实务中已经注意到，由于权利类型的不同，在各种权利同时出现时，在确定优先次后的顺序上应当是不同的，即物权请求权优先，其次是一般债权。根据实体法确定的物权，要优先于根据程序诉讼、公证确定的债权，不得以进入执行程序的先后来确定受偿顺序。这一原则在最高人民法院公布施行的《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》相关的规定中有体现。如《规定》第88条第2款规定：多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。所谓的“基于所有权和担保物权而享有的债权”正是通常所称的物权请求权。从本条规定内容上，我们或多或少地可以感觉到最高人民法院要根据权利性质的不同规定执行程序中权利受偿的顺序，以解决执行程序中权利冲突的调节问题，但限于司法解释的职权，未能从法律制度建设高度，创设解决上文所述现实问题的制度。此外，依据该《规定》，根据权利的不同确定执行优先次后顺序的适用前提，限于各种权利已经由法律文书确定了的情形，其中之缺陷在于对许多未经法律文书确定的特殊权利未予以特殊有效的保护。
　　应用不动产先取特权制度来解决上述不足，区分申请人权利的不同，采取不同的保护措施。将申请人的权利分为物权请求权与债权请求权两类。根据物权请求权优先的原则予以保护，申请人所获得的物权请求权包括因基于物的所有权所生请求权、先取特权和担保物权。对房屋具有所有权，据此权利所生请求权的保护自不待言。申请人对房屋开发商有担保物权的情形，也已普遍形成共识。问题是，实践不乏建筑商是申请人的情况，此时我们应特别注意到应确认建筑商享有本文所述的不动产先取特权，给予其应有的保护。同时也应注意，当建筑商、被拆迁人、已付房款并占有房屋的购房人是执行案件的案外人时，在执行中对他们享有的先取特权也应予以特别保护。本文着重论述对被拆迁人、购房人保护措施如下：
　　1?关于对被拆迁人权益的保护。从建立科学的不动产先取特权的角度，笔者在前文将被拆迁人所享有的权利明确的规定为比一般不动产买卖享有更为优先清偿的先取特权，这样规定是在充分考虑了被拆迁人权利的特殊性基础上作出的。
　　基于被拆迁人不动产先取特权这一权利的特殊性和在执行案件中法院对被拆迁人权利存在的已知性，笔者认为，在执行案件中，因不存在申请人对房屋有所有权的情形，也不存在申请人对房屋的担保物权有早于被拆迁人不动产先取特权产生的情形，因此，可以推论，无论申请执行人是基于其他物权请求权还是债权请求权提出的对开发商的强制执行申请，法院均不得将开发商房产中安置给拆迁人的房产部分强制执行给申请人，从而给予被拆迁人以特别的物权保护，这样既符合执行案件应注重社会效果的要求，也与公正公平的法理不悖，实现了不动产先取特权制度的目的。这也是目前在相应制度建立之前，人民法院对拆迁户予以特别保护的理论依据，是以追求社会正义和公平为目的的。
　　2?关于对购房人权益的保护。购房人根据与开发商签订的房屋买卖合同，取得一项债权，即请求开发商移转标的物(房屋)所有权。但如果购房人已支付了价款的，则购房人就其所支付的价款及利息在债务人的特定不动产上存在先取特权，因此，在执行案件中，根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对购房人应有的保护分述如下：
　　A?当购房人已向开发商付足房款并已占有房屋，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房屋产权证，但并不表明购房人有怠于行使权利的事实，同时作为法律关系状态来考虑此时已处于相当稳定状况，即根据合同，双方的权利义务已基本履行完毕，债的关系即将消灭，只差履行不动产物权登记手续。笔者认为：(1)如果此时执行案件中申请人所依据的债权请求权无特别担保的，则不能对房屋有比购房人优先受偿的权利。因为权利依其性质，属可以享有不动产先取特权的权利，申请人不比购房人具有优先性，此时显然不可将房产执行给申请人。(2)如果此时执行案件中的申请人依据物权请求权的，则根据物权的类别、当事人设定物权时间先后区别对待。总的原则是所有权优先于先取特权，对于担保物权，则根据设定权利的时间先后顺序来确定优先受偿的顺序。值得注意的是，在依法优先保护申请人享有的其他物权的情形下，对购房人的权利也应予保护。
　　B?当购房人与开发商签订了合同仅支付了定金或部分预付款的情况下，购房人仅就已经支付的定金和预付款部分对向开发商订购的房屋有先取特权，其应受保护的情形与上述相同，只是缩小了受保护的价额。
　　在上述情形中，如果是申请人与开发商签订有购房合同且早于第三人购房人已交足房款，据此要求开发商交付房屋的，缘于开发商的“一物二卖”，申请人则比购房人无论在实体权利的获得还是法律程序的启动方面均有优先性，对其权利的保护当然应优先，即应将房产执行给申请人。
　　C?如果购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未交付任何代价的，则购房人对开发商的房产不存在先取特权，其权益不受特别优先保护，即法院可将开发商房产执行给申请执行人。
　　另外需要特别说明的，在执行案件中应注意甄别购房人与开发商购房合同的签订与房款的交付时间，因本文所论述的对购房人权利的保护，前提条件为该购房人是在执行案件开始前已经与开发商签订了购房合同并支付了代价，如果是在执行案件开始后签订合同、支付代价的，则不应予以前文所述的保护。
　　五、结论
　　综上，我们认为，在执行不动产时，物权变动与有关债权人利害关系，在申请人与作为案外第三人的被拆迁人、购房人权利冲突时，如何平衡保护各方权利，要根据公平、正义之观念，建立相应制度去调节。不动产先取特权制度能够满足上述制度要求。通过建立不动产先取特权制度，在涉及不动产物权行为中，将权利受偿的顺序予以恰当的固定，确定应享有优先受偿的权利，从而落实权利保障制度，使得权利人从一开始即对自己所享有的权利在法律上处于一个怎样的位置，做到心中有数，则必然有利于规范、稳定、保护人们在民事活动中所构成的民事法律关系。同时，这一制度的建立对于在司法实践中，尤其是在民事诉讼的执行程序中，解决如何公平保护当事人、案外人的合法权益问题，有着十分现实的意义。鉴于制度建设滞后事实需要，实务上人民法院应当在执行本文讨论的案件时，以理论为指导，关注案外人的权利，在立法解决不能的情况下，可以通过司法解释来确定。
　　
　　(作者单位：江苏省南通市中级人民法院)
　
广东省珠海市人民政府办公室


关于印发珠海市2005年再就业工作目标责任制考评办法的通知

珠府办〔2005〕28号

各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：
《珠海市2005年再就业工作目标责任制考评办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请直接向市劳动保障局反映。

珠海市人民政府办公室
二○○五年六月九日

珠海市2005年再就业工作目标责任制考评办法

为了进一步推动就业再就业工作，确保完成市委、市政府确定的2005年就业工作各项目标任务，根据《中共广东省委、广东省人民政府关于实施〈十项民心工程〉的通知》（粤发〔2003〕13号）、《中共广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅关于印发〈扩大与促进就业民心工程实施方案〉的通知》（粤办发〔2004〕6号）、省府办公厅《印发广东省2005年再就业工作目标责任制考评办法的通知》（粤府办〔2005〕37号）、《中共珠海市委、珠海市人民政府关于进一步做好下岗失业人员再就业工作的意见》（珠字〔2003〕5号）、《中共珠海市委办公室、珠海市人民政府办公室关于实施再就业工作目标责任制的通知》（珠办发〔2003〕21号）的精神，制定本办法。
一、考评内容
（一）落实就业再就业工作目标责任制情况。
（二）落实就业再就业政策情况。
（三）推进城乡统筹就业情况。
（四）健全公共就业服务体系情况。
（五）强化技工教育和职业培训情况。
（六）落实各项促进就业再就业资金情况。
（七）帮助困难群体就业情况。
二、指标和分值
（一）落实就业再就业工作目标责任制（17分）。
1.区政府制订深入实施“扩大与促进就业”民心工程实施方案并把城乡统筹就业作为一项重要内容，将公共就业服务“新三化”建设纳入再就业目标责任考评，明确职能分工（3分）。
2.将2005年度再就业工作目标任务逐级下达到街道（镇）和有关部门，组织开展年度考评工作（2分）。
3.完成市政府下达的年度新增就业岗位数（3分）、下岗失业人员再就业计划数（3分）、城镇登记失业率控制数（3分）、农村劳动力转移就业计划数（3分）。
（二）落实就业再就业政策（14分）。
1.区政府、有关部门及时出台贯彻国家、省和市的各项扩大与促进就业政策的实施办法，且具有结合实际、实际操作性强等特点（1分）。
2.各有关部门能及时兑现各项再就业扶持政策、各项补贴资金和小额担保贷款（12分）。
3.向社会公布政策咨询及举报投诉电话（1分）。
（三）积极推进城乡统筹就业（12分）。
1.出台有关加快推进城乡统筹就业的政策文件，明确具体的目标任务和政策措施（3分）。
2.把就业服务全面延伸到农村，聘请社区劳动保障协管员和落实劳动保障协管员工作经费（4分）；建立农村劳动力资源和培训转移就业的原始台帐和信息库（2分）。
3.建立农村劳动力转移就业培训基地和接收安置基地，区建立1个以上、年总安置能力（指对本省农村劳动力）500人以上的接收安置基地（3分）。
（四）健全公共就业服务体系（21分）。
1.加强劳动保障信息系统建设。区建立远程可视招聘系统并开通使用（2分）；实现省、市、区和100%的街道（镇）联网（4分）；区使用《劳动力市场信息服务管理软件》、《再就业扶持管理系统》（2分）。
2.区全面建立财政核拨经费的公共就业服务机构，落实人员编制和经费（4分）；将高校毕业生纳入公共就业服务范围（1分），对登记求职的失业人员提供免费职业介绍，成功率不低于40%（2分）。
3.加强街道（镇）劳动保障工作平台的工作职责、业务流程、资料台帐、服务规范、管理制度、信息系统、设施标识和人员配置等“八统一”规范建设（4分），全部启用《街道（镇）劳动保障工作平台就业服务管理系统》（2分）。
（五）强化职业培训（11分）。
1.抓好职业技能和创业培训基地建设。区劳动保障部门的综合性培训基地开展培训工作（1分）；完成市下达的再就业培训和创业培训计划任务，再就业培训后再就业率不低于60%，创业培训成功创业率不低于30%（8分）。
2.抓好高技能人才培养。完成市下达的高技能人才培养计划数（2分）。
（六）落实促进就业再就业资金（15分）。
1.区把再就业资金纳入财政预算并落实到位（2分），落实劳动力市场和信息网络运行费用（2分），落实街道（镇）机构人员与业务经费（2分）。
2.按规定落实各项再就业补贴，及时审核、拨付社保、岗位、职业培训和职业介绍等补贴资金（3分）。
3.区财政在年度预算中安排农村劳动力转移就业经费并及时拨付各项补贴资金（4分）。
4.加强和规范再就业资金与农村劳动力转移就业经费的使用管理，实行单独核算，不挤占、挪用专项资金（2分）。
（七）落实困难群体就业援助工作（10分）。
1.区全面开展“零就业家庭”就业援助行动，年底前帮助70%以上城镇“零就业家庭”至少1人实现就业（4分）。
2.落实公益性岗位申报制度。区政府将公益性岗位开发的目标任务分解落实到街道（镇）以及各级机关和财政拨款的事业单位，完成市下达的年度“4050”人员再就业人数（3分）。
3.抓好农村年人均收入1500元以下贫困家庭劳动力培训转移就业，年底前50%以上青壮年劳动力的贫困户每户有1人经培训后成功转移就业（3分）。
各项考评内容的评分计算标准和统计方法，见《2005年度再就业工作目标责任制落实情况评分表》（附件1）；各区2005年度再就业工作目标任务，见《2005年各区再就业工作目标任务表》（附件2）。
对在2003年、2004年度市考评办法中明确的工作项目未能完成的，区必须在2005年6月15日前整改完成原定目标任务，并在6月20日前向市政府作详细报告（送市就业工作领导小组办公室，设在市劳动保障局），否则按市考评办法确定的该项目分数在2005年考评总分中加倍扣分。
三、考评步骤
（一）自评。2006年1月10日前，各区政府组织对本区2005年再就业工作目标责任制执行情况进行自评，填写《评分表》，连同2005年就业和再就业工作总结和自评情况的书面报告报市就业工作领导小组办公室。
（二）核对。市再就业工作领导小组办公室对各区自评情况进行核对。核对有疑问的，有关区应对该项考评内容进行核实，并补充相关材料。
（三）抽查。市再就业工作领导小组组成检查组，赴各区、街道（镇）、社区进行实地抽查核实，街道（镇）抽查面不少于50%，社区抽查不少于3个。
（四）评定。市就业工作领导小组办公室根据自查、核对和抽查的结果提出初评意见，提请市就业工作领导小组全体成员单位会议评定。
四、奖惩办法
（一）考评分数在90分及以上的，为达标区，市政府给予通报表彰和奖励。对2003年至2005年连续三年达标或2004年、2005年评分均在95分以上的，可参加再就业工作先进区评选。
（二）考评分数在70分以下的，市政府给予通报批评。对因工作不力造成严重后果的，追究政府主要领导责任。
（三）对在考评中或考评后核实有弄虚作假行为的区，一律取消其评选资格，市政府给予通报批评，并追究主要领导责任；已表彰的，撤销表彰，收回所发奖金。
（四）对被通报批评或追究领导责任的区，取消其当年参加市政府综合性评优活动的资格。
五、其他事项
（一）市直有关部门再就业工作目标责任制考评办法按签订的责任书执行。
（二）市技工学校主管部门要抓好市技工学校建设，进一步完善并重点加强实习设备建设，确保技工学校建设不被省扣分。
（三）市人事部门要抓好高校毕业生的就业工作，完善有关政策和措施，促进高校毕业生就业。
（四）本办法由市就业工作领导小组负责解释。