一、 问题的提出

　　《合同法》 第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条解释的出台，在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定，相关的法律法规缺乏对于承租人优先购买权被侵害时的法律救济手段的规定。该司法解释虽然规定了承租人可以依法主张侵权的损害赔偿，但是没有规定赔偿的方式及标准，因此缺乏实际操作性。如果承租人的优先购买权遭到侵害时，承租人要求房主以什么方式赔偿？赔偿数额如何计算？这些问题还有待法律进一步明确。故对该条解释之规定，仍有讨论之必要。

　　二、损害赔偿之请求权基础

　　鉴于解释已经确定了承租人优先购买权的性质系债权，故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础，只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。

　　对损害赔偿之请求权基础，目前有不同的看法，主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。

　　（一）侵权责任说

　　《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为，承租人以同等条件优先购买权的权利，系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权。王泽鉴先生认为，在法有明文规定强制缔约的情形，该项法律系属保护他人的法律，应有第184条第2项适用。即侵害强制强制缔约请求权的，应属于侵权行为，须通过侵权责任法来进行保护。

　　（二）缔约过失责任说

　　王利明先生认为，违反强制缔约义务的，应承担缔约过失责任。其原因在于：一方面，违反强制订约义务，发生在缔约阶段；另一方面，违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。

　　（三）违约责任说

　　梁慧星先生认为，《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权，只能是一种法定债权，不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户，承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉，则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。实务界也有人支持违约责任说，认为解释第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任，而应属于合同责任。

　　（四）独立责任说

　　有学者认为，强制缔约不宜纳入侵权责任体系，而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。崔建远先生也认为，站在立法论的立场，制定中国民法典或修订合同法时，专设法律条文集中规定缔约义务人无正当理由拒绝缔约的法律后果，亦不失为一种可以接受的方案，在保持现行《合同法》第58条的前提下，尤其如此。

　　三、未经起诉行使优先购买权而直接起诉损害赔偿的处理

　　出租人未通知承租人，擅自将房屋出售给买受人的，承租人可起诉行使优先购买权，但某些情况下，为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求将不被法院所支持。此时，承租人转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿的请求，是合理的，应当得到法院的支持。

　　然而，如果承租人未曾起诉要求行使优先购买权，直接起诉要求出租人因侵犯其优先购买权而赔偿损失的，应当如何处理？

　　承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。经法院审查房屋买卖已经过户且买受人为善意，驳回承租人的诉请后，承租人才能以出租人为被告提起优先购买权的损害赔偿之诉。

　　问题在于，如租赁合同并未经过登记，承租人需要承担买受人对房屋存在租赁或承租人并未放弃优先购买权已经知情的举证责任。当承租人无法取得证据时，要求其先进行一个基本无望取胜的诉讼，无疑对承租人不公，增加了当事人的诉讼成本，也造成了司法资源的浪费。

　　笔者认为，在上述情况下，不应以未曾起诉行使优先购买权而一概驳回。法院应当首先追加买受人为无独立请求权的第三人，经过庭审查明买受人是否善意。如查明买受人为善意，承租人主张其有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件，而出租人又无法举证证明承租人已放弃行使优先购买权的，当可认定承租人的优先购买权因出租人的过错而无法行使，支持承租人对出租人赔偿损失的诉请。如果查明买受人为恶意，则应当向承租人进行释明，告知其变更诉请为行使优先购买权并追加买受人为被告。如承租人经释明后拒绝行使优先购买权的，可视为其无意行使该权利，则出租人不存在对其优先购买权的侵害，其主张出租人赔偿损失的诉请也就应当不予支持。

　　四、对买受人是否善意的认定标准

　　一般认为，对买受人的善意与否，应当根据租赁合同是否登记、买受人是否知晓租赁事实判断。但笔者认为，即使买受人知道房屋已经租赁，其未必明知承租人有行使优先购买权的意图。承租房屋只是行使优先购买权的条件，权利的真正行使尚取决于承租人的意思表示。故如买受人虽知道租赁事实存在，但善意地相信承租人已放弃或无力行使优先购买权，则其信赖利益和交易安全应当受到法律保护。

　　对于买受人是否知道租赁事实的判断标准，首先取决于租赁合同是否登记，租赁合同经过登记，则推定买受人应当知情。此外，根据交易习惯，购买房屋之前买方必定要前往看房。对承租人居住使用的房屋，买受人在看房时是很有可能发现房屋已被承租的。如买受人未前往看房即进行买卖并过户，则其与出租人串通的可能性较大，此时可推定买受人为恶意。当然，如出租人克意隐瞒房屋租赁的事实，选择承租人不在房屋内的时机带领买受人看房，或买受人在承租人占有房屋之前已经看房完毕，或买受人过去就对房屋情况熟知而无需看房，则其可能无法发现房屋在交易时已被出租。对此，法院应根据双方提供的证据、陈述细节上的逻辑性、是否符合常理等因素判断原告是否经过看房而对租赁事实知情。

　　对于已知租赁事实的买受人是否知道承租人有意行使优先购买权的判断标准问题，在已知房屋租赁的情况下，善意的买受人均应当对承租人是否行使优先购买权予以关注。因此，买受人应当就其合理信赖承租人已放弃行使优先购买权承担举证责任。有观点认为，买受人应当直接联系承租人并征询其意见，或至少曾对直接联系进行过合理的尝试，方可证明为善意。但实践中买受人往往缺乏直接联系承租人的条件，其只能依据出租人的说辞或提供的证明判断承租人的态度，并依靠出租人的中介和承租人交涉，故不宜直接联系承租人与否作为判断标准。笔者认为，应当以出租人是否曾向买受人提供可合理信赖的承租人表示放弃优先购买权的证明，来判断买受人对此是否为善意。

　　五、损害赔偿的数额确定

　　本文认为，出租人侵害承租人优先购买权，使得承租人无法购买租赁房屋的，承租人要求出租人承担赔偿责任的范围，应包括以下几个方面：

宁夏回族自治区人民政府


宁宁夏回族自治区人民政令第79号


　　《宁夏回族自治区规范性文件制定和备案规定》已经2005年5月23日自治区人民政府第58次常务会议讨论通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 自治区主席　马启智
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2005年6月17日

宁夏回族自治区规范性文件制定和备案规定


第一章 总 则

第一条 为了维护社会主义法制统一，保证法律、法规、规章的正确实施，保证政令畅通，加强对规范性文件的监督，根据有关法律、法规的规定，结合本自治区实际，制定本规定。

第二条 本自治区行政区域内行政机关规范性文件的制定和备案工作，适用本规定。各级人民政府及其所属工作部门制定的内部工作规范，部署阶段性工作的文件，人事任免决定，向上级行政机关的请示和报告，对具体事项的通报、通知、批复以及行政处理决定等，不适用本规定。

第三条 本规定所称的规范性文件，是指行政机关或者法律、法规授权行使行政管理职能的组织依照法定权限和程序制定并公布的，对公民、法人和其他组织具有普遍约束力的，能反复适用的，除政府规章以外的各类文件。

第四条 规范性文件的名称一般为：规定、决定、办法、通知、公告、通告。凡内容为实施法律、法规、规章的，其名称前一般应当冠以“实施”两字。

规范性文件一般用条文形式表述。除内容复杂的以外，一般不分章、节。

第二章 规范性文件的制定

第五条 下列行政机关可以制定规范性文件：

（一）各级人民政府；

（二）县级以上人民政府工作部门（包括政府组成部门、直属机构）；

（三）依据法律、法规的授权或经自治区人民政府批准具有行政管理职能的组织。

前款规定以外的行政机关不得制定规范性文件。临时机构、前款规定的行政机关的内设机构，不得以本机构的名义对外发布规范性文件。

第六条 制定规范性文件必须符合下列条件：

（一）制定机关必须符合本规定第五条的规定；

（二）制定规范性文件必须确有必要，规定的事项必须在本机关的法定职权范围内，法律、法规、规章已有规定的，一般不应再制定规范性文件；

（三）规定的内容必须符合有关法律、法规、规章的规定，不得与法律、法规、规章相抵触；

（四）不得设定行政许可、行政处罚、行政强制措施等应当由法律、法规、规章设定的事项；

（五）法律、法规、规章规定应当具备的其他条件。

第七条 规范性文件对实施法律、法规、规章作出具体规定的，不得增设公民、法人或者其他组织的义务，不得增加影响公民、法人或者其他组织权利的内容。

第八条 规范性文件的用语应当准确、简洁，内容应当明确、具体，具有可操作性。制定规范性文件涉及的有关内容，法律、法规、规章和上级机关制定的规范性文件中已有明确规定的，一般不作重复规定。

第九条 市、县（市、区）人民政府的规范性文件由有关行政主管部门负责起草，也可以由法制机构组织起草。规范性文件的内容涉及两个或者两个以上部门职责的，应当由两个或者两个以上部门联合起草。

其他行政机关的规范性文件参照前款规定组织起草。

第十条 起草规范性文件，应当对制定规范性文件的必要性和可行性进行研究，对规范性文件所要解决的问题、拟确立的行政措施进行调研论证，并听取相关机关、组织和管理相对人以及有关专家的意见。

重大或者关系人民群众切身利益的规范性文件草案，应当采用听证和向社会公布草案的方式广泛听取意见，尊重多数人的意愿，充分反映最广大人民的根本利益。

第十一条 规范性文件草案应当由制定机关的法制机构或者负责法制工作的机构（以下统称法制机构）从下列方面进行合法性和适当性审查：

（一）是否具有制定的必要性；

（二）是否符合有关法律、法规、规章和有关政策的规定；

（三）是否超越制定机关的法定职权；

（四）拟确立的措施是否符合本行政区域内的实际情况，是否具有可行性和可操作性；

（五）是否和其他有关的规范性文件相协调、衔接；

（六）有关机关、组织和公民对规范性文件草案提出的修改意见采纳与不采纳的理由是否正确；

（七）结构、语言等方面是否规范、简洁、准确、严谨；

（八）是否符合本规定的规定。

第十二条 对报请审核的规范性文件草案，制定机关的法制机构可以依照本规定进行修改、协调；对重大分歧意见协调不成的，报请制定机关决定。

制定规范性文件的基本条件尚不成熟的，或者不符合本规定第十一条有关规定的，制定机关的法制机构可以将规范性文件草案退回起草部门。

第十三条 规范性文件草案经制定机关的法制机构审核修改定稿后，应当报请制定机关有关会议审议，由法制机构作审查说明。

市、县（市、区）人民政府制定规范性文件，应当经市、县（市、区）人民政府常务会议审议决定。县级以上人民政府工作部门，乡镇人民政府以及依据法律、法规授权或者经自治区人民政府批准具有行政管理职能的组织制定规范性文件，应当经制定机关厅（局、办）务会议、委员会会议或者办公会议审议决定。

第十四条 规范性文件，应当由制定机关的主要负责人签署命令予以公布。未经公布的规范性文件，不得作为行政执法的依据。

部门联合制定的规范性文件，由制定部门的首长共同签署公布，使用主办机关的命令序号。规范性文件也可以采用决定、公告、通告、通知等公文种类的方式公布施行。

第十五条 规范性文件签署公布后，应当及时在本级政府公报和本行政区域内发行的有关报纸上刊登。有条件的，还应当在制定机关指定的政府网站上刊登。

第十六条 公众有权查阅已经公布的规范性文件。

制定机关应当积极创造条件，为公众查阅本机关制定的规范性文件提供方便。

第十七条 规范性文件应当自公布之日起30日后施行，但因保障公共安全、重大公共利益的需要，或者公布后不立即施行将有碍规范性文件执行的除外。

第十八条 规范性文件规定的内容属阶段性工作的，制定机关应当在规范性文件中规定规范性文件的终止时间。

第十九条 因发生重大灾害事件，为保障国家安全、公共安全和重大公共利益，执行上级行政机关的紧急命令和决定等情况，需要立即制定规范性文件的，经制定机关主要负责人批准，可以简化制定程序。

第二十条 规范性文件由制定机关负责解释。

规范性文件制定机关应当根据法律、法规、规章和国家政策的调整情况，及时对已公布的规范性文件进行修订或者废止，定期对规范性文件进行评估和清理。

第三章 规范性文件的备案

第二十一条 规范性文件应当自公布之日起30日内，依照下列规定报送备案机关备案：

(一)下级人民政府制定发布的规范性文件，应当报上一级人民政府备案；

(二)县级以上人民政府工作部门，依据法律、法规的授权或者经自治区人民政府批准具有行政管理职能的组织制定的规范性文件报本级人民政府备案。实行垂直管理的部门制定的规范性文件报上一级主管部门备案；两个或者两个以上部门联合制定的规范性文件由主办机关负责报送。

第二十二条 县级以上人民政府的法制机构具体负责本行政区域内规范性文件备案工作。 实行垂直管理的行政主管部门的法制机构具体负责本系统内的规范性文件备案工作。

第二十三条 报送规范性文件备案，应当提交下列材料：

（一）规范性文件备案报告；

（二）规范性文件审查说明；

（三）规范性文件正式文本。

前款规定报送备案的材料应当装订成册，一式5份。

报送自治区政府备案的规范性文件，应当同时报送电子文本。

第二十四条 对报送备案的规范性文件，符合本规定的，法制机构予以备案登记；不符合本规定的，不予备案登记，并说明理由，将文件退回报送单位。

第二十五条 法制机构对报送备案的规范性文件，主要应当从下列几个方面进行审查：

（一）是否同有关法律、法规、规章以及上级行政机关的规范性文件相抵触；

（二）是否超越本机关职权的范围；

（三）是否违法设定行政许可、行政处罚、行政强制措施、政府基金、行政事业性收费、集资以及其他应当由法律、法规、规章设定的事项；

（四）对同一事项的规定是否与其他行政机关制定的规范性文件相互矛盾；

（五）规定的内容是否适当；

（六）是否符合规范性文件的制定程序和要求；

（七）其他需要审查的内容。

第二十六条 法制机构在备案审查过程中，认为需要征求有关人民政府或者部门意见时，被征求意见的单位应当在规定的期限内回复；认为需要规范性文件制定机关说明有关情况的，制定机关应当在规定的期限内予以说明。

第二十七条 法制机构对在备案审查规范性文件中发现的问题，应当按下列规定处理：

（一）规范性文件与有关法律、法规、规章相抵触或者有明显不当规定的，应当制作《行政执法监督通知书》，建议制定机关在30日内自行纠正，制定机关不自行纠正的，报备案机关制作《行政执法监督决定书》予以撤销；

（二）规范性文件之间相互矛盾的，应当及时予以协调，并通知制定机关修订；不能协调一致的，报备案机关处理；

（三）规范性文件在形式、制定程序和技术上不完善的，通知制定机关改进。规范性文件有违法或者不当规定，继续执行可能造成严重后果的，在其改正之前，备案机关可以立即作出停止执行该规范性文件或者部分停止执行该规范性文件的决定。

第二十八条 规范性文件的制定机关应当在接到处理决定或者处理意见之日起30日内，将处理结果报备案机关的法制机构。

第二十九条 国家机关、社会团体、企业事业单位或者公民发现规范性文件与法律、法规、规章相抵触的，或者规范性文件之间相互矛盾的，可以向制定机关或者备案机关的法制机构提出书面审查建议。

制定机关或者备案机关的法制机构接到书面审查建议，应当核实并给予答复；确有问题的，制定机关应当及时纠正，备案机关的法制机构应当按本规定第二十七条的规定处理。

第三十条 公民、法人或者其他组织在申请行政复议时对具体行政行为所依据的规范性文件提出审查申请的，或者行政复议机关在办理复议案件时认为有关规范性文件不合法的，行政复议机关应当在30日内依法处理；无权处理的，应当在7日内按照法定程序转送有权处理的行政机关依法处理，有权处理的行政机关应当在60日内依法处理。

第三十一条 规范性文件制定机关应当于每年一月底前将上年度制定的规范性文件的目录一式五份报送备案机关法制机构。两个或者两个以上部门联合制定的规范性文件，由主办部门报送。

第三十二条 县级以上人民政府及其法制机构应当加强对规范性文件报送备案情况和备案审查情况的监督检查，督促规范性文件的制定机关履行本规定的职责。

第四章 罚 则

第三十三条 制定机关违反本规定制定规范性文件，经纠正仍不改进的，由备案机关给予通报；情节严重的，由备案机关或者监察机关对负有主要责任的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。

第三十四条 制定机关不按本规定报送备案材料的，由备案机关的法制机构通知制定机关，限期报送；逾期仍不报送的，责令限期改正，予以通报，并由备案机关或者监察机关对负有主要责任的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。

制定机关对规范性文件存在的问题拒不纠正、拖延纠正的，由备案机关给予通报批评；情节严重的，由备案机关或者监察机关对负有主要责任的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。

第三十五条 备案机关的法制机构收到备案的规范性文件不予审查的，或者对审查发现的问题不予纠正的，由备案机关或者其上级法制机构责令限期改正或者通报批评；情节严重的，由备案机关或者监察机关对负有主要责任的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。

第五章 附 则

第三十六条 自治区人民政府、银川市人民政府规章的制定和备案，按照国务院公布的《规章制定程序条例》、《法规规章备案条例》的规定执行。

第三十七条 本规定自2005年8月1日起施行。自治区人民政府1991年8月9日

发布的《宁夏回族自治区规章、规范性文件备案规定》同时废止。