商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务，基于一般的诚实信用原则，是一种法定的附随义务，告知主要发生在合同订立时，一般说来，告知义务的违反通常有两种情形：一是应该告知而没有告知，包括隐瞒和遗漏；一是不真实告知，即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务，没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知，影响到购房人人对该合同整体风险的评估，为保护购房人的利益，法律赋予购房人相应的救济权利，比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项，简单粗略归纳如下23个方面：

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如：《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》（渝国土房管发〔2009〕52号 ）第六条规定，商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的，其售房现场信息公示应达到以下标准： （一）设立证件公示栏，并公示如下证件和信息： 1、《商品房预售许可证》； 2、《房地产权证》； 3、《开发资质证书》； 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息：（1）购房需要注意事项；（2）项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话；（3）当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的，还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 （二）设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 （三）设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务：1、《商品房预售面积预测报告书》； 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议；3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区，房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统，免费为购房者提供信息查询服务，并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图； 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》； 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息，在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》（建发[2010]632号）规定，商品房预售方案应当包括以下内容：
　　（一）项目基本情况：项目名称；项目坐落；土地用途；项目总规模；配套公建的名称、位置、建筑面积；属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；物业服务用房的位置、建筑面积；物业管理区域划分的详细情况，包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
　　（二）项目建设进度安排：项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间；竣工交付时间；配套设施同步交付使用时间；预售楼栋目前的施工进度。
　　（三）项目预售计划：项目整体预售计划，包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
　　（四）本期预售商品房情况：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。
　　（五）本期自留商品房情况：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
　　（六）项目开盘应急预案：项目开盘活动预计参加人数；开盘活动方案是否已报相关部门备案；发生应急事件的处置预案。
　　（七）预售资金监管方案：按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
　　（八）商品房质量问题投诉渠道：购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
　　（九）商品房质量责任承担主体和承担方式：开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》（DB11/641-2009）明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。
　　（十）住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标；外墙、屋面、外窗的传热系数，窗墙比；屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度；气密性指标；遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
　　（十一）其他材料：房地产开发项目手册；前期物业服务合同（包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容）；临时管理规约；项目建设方案及备案登记表；经规划部门批准的建筑物名称核准文件；商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房，除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外，还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时，应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
2、对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：
（1）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
（2）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
河南省人大常委会


河南省暂住人口管理条例
河南省人大常委会


（1997年9月28日河南省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）

第一章 总 则
第一条 为加强暂住人口管理，维护社会治安秩序，保护公民合法权益，保障改革开放和经济建设顺利进行，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于离开常住户口所在市、县（市），到其他地区暂时居住的人员。
寄养寄读，探亲访友、出差、就医、旅游的人员不适用本条例。
第三条 各级人民政府应当加强对暂住人口管理工作的领导。市、县（市、区）人民政府，可以建立由有关行政管理部门参加的暂住人口管理协调组织，协调解决暂住人口管理工作中的有关问题。
第四条 公安机关是暂住人口治安管理的主管机关。
有关行政管理部门、社会团体、部队、企业、事业单位、居（村）民委员会应协助公安机关做好暂住人口治安管理工作。
第五条 暂住人口的劳务及经营活动、人身财产等合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。暂住人口必须遵纪守法，自觉履行维护治安秩序的义务。

第二章 登记与办证
第六条 暂住人口拟在暂住地居住三日以上三十日以内的，应当在到达暂住地三日内到公安派出所或居（村）民委员会申报暂住登记。
暂住人口拟在暂住地暂住三十日以上的，应在到达暂住地七日内到公安派出所申领暂住证；整户暂住的，须申领暂住户口簿。
未满十六周岁的暂住人口不申领暂住证。
第七条 申报暂住户口登记和申领暂住证，须出示暂住人员的居民身份证或临时居民身份证，并按下列规定办理：
（一）个体工商户雇用的暂住人口，由业主负责办理。
（二）租赁房屋暂住的，由房屋出租人办理；在宾馆、旅店内租房三十日以上，从事务工、经营等活动的人员，由本人申领暂住证。
（三）外来成建制的务工单位、外地派驻的办事机构，应编制实有暂住人口名册，由单位负责办理。
（四）暂住在机关、团体、部队、学校、企事业单位内部的，由单位负责办理。
（五）社会力量办学，应编制实有暂住人口名册，由单位负责办理。
（六）暂住在居民家中的，由户主或本人持户主的户口簿办理。
（七）罪犯、劳教人员保外就医、暂予监外执行的，离监探亲的，必须在到达暂住地二十四小时内，由户主或本人持监狱、劳教机关出具的证明，到暂住地公安派出所申报暂住户口登记，返回时须申报注销。
（八）其他暂住人口，由本人办理。
第八条 公安派出所对手续齐全的申领暂住证者，应当在当日内办理。
第九条 暂住证为持证人在暂住地合法居住的有效证件。
第十条 暂住证应根据暂住人的申请，确定暂住时间，有效期限最长为一年。有效期满后需继续暂住的，应当在有效期满前十日内在当地公安派出所办理换证手续；变动暂住地址的，应当办理暂住登记变更手续。
第十一条 暂住人口离开暂住地，应到发证机关办理注销手续。暂住证丢失，应及时到发证机关办理补领手续。暂住人口在暂住地死亡，由其亲友、房主或用工单位负责办理注销手续，并由暂住地公安派出所通知其常住户口所在地公安派出所。
第十二条 暂住人口申领暂住证、暂住户口簿应交纳工本费。
务工（不含保姆）和从事经营活动的暂住人口应当交纳暂住人口管理费。管理费应当全省统一票据，归口收取，上缴地方金库，纳入财政预算内管理，实行收支两条线。具体收费范围、收费标准和使用管理办法，由省财政、物价部门会同公安等有关部门另行制定，报省人民政府批准后
施行。

第三章 管 理
第十三条 公安机关应当履行下列职责：
（一）依法保护暂住人口的合法权益和人身财产安全；
（二）宣传暂住人口管理政策、法规，对暂住人口进行遵纪守法、社会公德教育；
（三）依法进行暂住人口登记、发证、注销及证件审验等管理工作；
（四）统计暂住人口数据；
（五）指导居（村）民委员会做好暂住人口登记管理工作，检查、督促有关单位和责任人落实管理责任和措施，培训管理人员；
（六）依法查处涉及暂住人口的刑事、治安案事件和违反暂住人口管理规定以及侵犯暂住人口权益的行为。
第十四条 劳动部门在办理暂住人口就业证明时，应核查暂住证。
第十五条 计划生育部门应当按照国家和省有关规定，加强对暂住人口的计划生育管理工作。公安部门在办理暂住证时，对已婚育龄妇女应核查经现居住地计划生育部门查验过的流动人口计划生育证明。对没有计划生育证明或没有查验证明的暂住人口，应在办理暂住登记、发放暂住证
的同时，要求其补办计划生育证明，并通报现居住地计划生育部门。
第十六条 工商行政管理部门对暂住人口颁发营业执照、进场交易证（摊位证）时，应核查暂住证。
第十七条 卫生部门对从事饮食服务行业的暂住人员进行健康检查和颁发卫生许可证时，应核查暂住证。
第十八条 教育部门对在暂住地居住一年以上，有职业、住所、经济来源的暂住人口，应当保证学龄儿童接受九年制义务教育。
第十九条 从事建筑、运输、采矿等行业负责人，外来成建制务工单位负责人以及个体工商业主是暂住人口管理的责任人，并按下列规定落实管理责任：
（一）依照规定履行暂住人口登记和领证手续，不得雇用无合法身份证件的人员；
（二）建立群众性治安保卫组织，落实安全保卫措施，检查督促本单位暂住人口登记管理工作；
（三）及时向公安机关报告暂住人口增减变动和管理工作等情况；
（四）发现违法犯罪线索，及时报告公安机关，不得包庇犯罪或提供违法犯罪场所。
第二十条 房屋出租人向暂住人口出租房屋，应履行下列责任：
（一）依照规定向公安机关申请登记，申领出租房屋治安管理许可证；
（二）不得将房屋出租给无合法证件人员；
（三）房屋出租后，租住人员租用房屋用途变更的，必须向所在地公安派出所申报备案；
（四）对出租的房屋经常进行安全检查，落实各项安全防范措施；
（五）发现可疑物品和违法犯罪线索，应当及时向公安机关报告；
（六）不得包庇违法犯罪或违法犯罪活动场所。

第四章 法律责任
第二十一条 单位、业主或者暂住人员违反本条例有下列第（一）至（六）项行为之一的，由公安派出所处以五十元以下罚款或警告；有第（七）至（九）项行为之一，情节轻微、不构成犯罪的，由县（市、区）公安机关处以五十元以上二百元以下罚款：
（一）不按规定申报暂住户口登记、申领暂住证及暂住户口簿，经通知拒不办理的；
（二）冒用他人暂住证、暂住户口簿的；
（三）转让或出借暂住证的；
（四）故意涂改暂住证的；
（五）假报情况申领暂住证的；
（六）暂住证有效期满或住址变动，不按规定办理换领、缴销或变更登记手续的；
（七）非法买卖、窃取暂住证的；
（八）伪造、变造暂住证情节轻微的；
（九）妨碍或拒绝公安机关查验的。
第二十二条 从事建筑、运输、采矿等行业和外来成建制务工单位以及个休工商业主违反本条例第十九条第（一）至（三）项规定之一的，由公安机关责令限期改正；逾期仍不改正的，由县（市、区）公安机关对单位或个体工商业主处以二百元以上二千元以下罚款。
第二十三条 房屋出租人违反本条例第二十条第（一）至（四）项规定之一，经通知拒不改正的，由县（市、区）公安机视其情节轻重处以五百元以上二千元以下罚款。
第二十四条 违反本条例第十九条第（四）项、第二十条第（五）至（六）项规定之一、情节轻微的，由县（市、区）公安机关对责任人处以一千元以上五千元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 公安机关和暂住人口管理人员对申报暂住登记和申领暂住证件拖延不办、故意刁难、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管机关给予批评教育或行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 当事人对公安机关依照本条例作出的行政处罚不服的，可在收到处罚决定书之日起十五日内，向作出处罚决定的上一级公安机关申请复议。复议机关应当在收到复议申请书之日起三十日内作出复议决定，对复议决定不服的，可以依照《行政诉讼法》向人民法院提起诉讼。



第五章 附 则
第二十七条 暂住证、暂住户口簿由河南省公安厅统一印制。
第二十八条 本条例自1997年12月1日起施行，1995年6月4日河南省人民政府发布的《河南省城镇暂住人口管理办法》同时废止。



1997年9月28日