黑龙江省黑河市人民政府办公室


黑市政办字［２００１］６８号


黑河市人民政府办公室关于印发黑河市城区房屋物业管理服务收费暂行办法的通知


各县(市)区人民政府、五大连池管委会，中、省、市直单位：
《黑河市城区房屋物业管理服务收费暂行办法》业经2001年9月6日第10次市政府常务会议讨论通过，现予发布实施。




二00一年十月一日



黑河市城区房屋物业管理服务收费暂行办法



根据《黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《黑龙江省非住宅小区房屋物业管理服务收费暂行办法》及《黑河市城区物业管理细则》有关规定，特制定本办法。
一、住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全；住宅小区物业管理是指对区内的房屋建筑物及基础设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。非住宅小区房屋物业的收费范围是指城区内公有住房房改售后的房屋和其它形式获得产权的房屋（包括住宅房屋、非住宅房屋）并未实行住宅小区社会化、专业化、市场化管理服务的；非住宅小区物业服务费主要用于房屋的共同部位和共用设备设施的日常维修、养护和管理。主要项目包括：屋面、楼盖、梁、柱、内外墙体、基础、外墙面、落水管、垃圾道、化粪池污物清运、疏通、供水设备、设施维修，公共蓄水池清洗消毒及其他共用部位和共用设施的维修、养护。
二、在本市城区内从事经营物业管理服务的必须是取得以下资格的企事业单位：一是取得物业管理行政主管部门发放的《资质证书》；二是取得工商行政管理部门登记注册；三是受物业产权人或使用人委托的物业服务单位。
三、物业服务单位在实施管理前，住宅小区产权人使用人应成立业主委员会，便于与物业管理单位协商，双方共同按有关规定履行职责、执行物价政策。
四、物业管理收费是物业服务单位受业主委员会委托的一项有偿服务。该收费按照标准实行分等定级，按质收费。
五、物业管理服务收费属为全体住（用）户提供公共性服务的实行政府定价，按分等定级收费。
政府定价服务项目的主要内容包括：
（一）清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路等公共部位的卫生清洁以及经常性的保洁；
（二）绿化养护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新、保护绿化物生长；
（三）共用部位日常维修养护。屋面、梁、板、柱、基础、楼道、楼道外窗等；
（四）水电设施管理。对配电设备、水泵房及水泵设施进行日常管理维修，楼内公共蓄水池定期清洗消毒；
（五）排污设施管理。清疏和维修排水管道、化粪池；
（六）供暖设施维护。每年定期维护维修供暖设施（指小区供热）；
（七）小区内的道路、景点、护栏等日常维护；
（八）高层楼宇增设的服务项目。配备电梯管理人员，搞好电梯维护和保养。
六、住宅小区物业管理服务收费属为公众代收代办性质的大众性服务收费实行政府指导价，包括代收代缴水费、电费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，在自愿委托的前提下，按劳务量大小和次数，原则上每次每项收0.5至1元，具体标准报市物价局审批。
七、物业管理服务收费属为业主自用部位、自用设备的服务定价，由业主和物业服务单位协商定价。
八、市城区住宅小区管理服务收费实行政府定价的收费共分四个等级。即特级、一级、二级、三级。评定实行百分制，经考评在90分至100分（含90分）为特级；80分至90分（含80分）为一级；70分至80分（含70分）为二级；70分至60分（含60分）为三级；60分以下为不合格。
九、被评为二级的物业服务企业执行省定价格按使用面积每月每平方米0.25元收取物业管理费，考核评定为特级、一级的分别在省确定使用面积0.25元的基础价格上上浮20%和10%，被评为三级的在0.25元基础价格上下浮10%。
十、实施物业管理的非住宅的经营性房屋，收取物业管理费按使用面积每月每平米0.60元，其它办公等用房每月每平方米按使用面积0.30元收取。
十一、高档住宅小区、别墅区的公共服务收费标准，根据物业服务内容和质量由物业服务单位与业主委员会协商确定，报市物价局备案，对商定不合理的市物价局有权纠正，具体标准按使用面积最多每月每平方米不得超过1.00元。
十二、实施小区物业服务的，小区所发生的收入与支出，应单独立帐，并专款专用，每6个月向业主委员会公布收支情况，若发现挪用或乱支现象，取消收费资格。
十三、实施物业管理的小区，收取物业管理服务费原则应按月或按季收取，新进户的用户最多不得超过3个月。
十四、物业服务企业确定对住宅小区实施物业管理后，应在收费前持物业管理行政主管部门发放的《资质证书》，向市物价局申领《黑河市物业小区管理服务收费申报表》，根据本单位实际情况认真填写，申报物业服务收费等级。
十五、市物价部门会同市房产部门将按本规定根据实际情况对物业企业进行考评，综合考评分数在60分以上的，物价部门发放收费等级牌照和《物业管理服务收费许可证》。
十六、凡不申报物业管理服务收费等级或经考评达不到三级的物业服务企业不得收取物业管理服务费。住宅小区物业管理服务收费等级，每年考评一次，等级可升可降，与《物业管理服务收费许可证》审验工作同步进行。
十七、实施物业管理的小区要实行明码标价制度。标价要由市物价局制定统一样式，物业服务企业按规定内容在收费地点或经营场所显著位置共同标示“公示板”，明确收费项目、收费标准、服务内容。
十八、实施物业管理的住宅小区物业产权人、使用人，应按照物价部门核定的收费项目和收费标准，向物业服务企业缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳服务费的，物业服务单位有权按照所签订的服务合同要求追偿。
十九、物业服务企业已接受委托对住宅小区实施物业管理，并收取公共性服务费的，其它公安、街道等部门不得再收取治安、卫生等重复性和内容相同的费项。
二十、本办法所评定的等级，只作为物价部门收费管理及物业服务企业收取物业管理服务费的依据。
二十一、属非住宅小区的物业服务费属公有住宅房改后的房屋按房改售房有关规定，由售房款中提取的维修基金承担；属于其它形式获得产权的房屋按各房屋产权人产权分额比例分摊。
二十二、政府定价的非住宅小区物业服务费，应向房屋产权人收取，现阶段收费标准，住宅每月每平方米使用面积为0.15元；经营性房屋按使用面积每月每平方米0.50元，其它办公等房屋每月每平方米使用面积0.25元。
二十三、非住宅小区物业服务标准，应当在委托的管理合同中做出明文约定。
二十四、房屋产权人或使用人自管部位的服务收费由产权人或使用人与物业管理企业协商定价。
二十五、本办法适用于黑河市城区。市辖县（市）物价部门、房产部门可根据本办法制定具体办法。
二十六、本办法由黑河市物价局负责解释。
二十七、本办法自发布之日起执行。


民政部


民政部关于印发《民政部社会福利企业“八五”期间技术改造规划》的通知
民政部


各省、自治区、直辖市民政厅(局)，各计划单列市民政局：
现将《民政部社会福利企业“八五”期间技术改造规划》印发给你们，供各地在制定“八五”技改计划和向当地计划部门争取指标时参考。

附：民政部社会福利企业“八五”期间技术改造规划
一、“七五”期间社会福利企业技术改造完成情况
自一九八六年社会福利企业的技术改造首次纳入国家工业企业技术改造计划以来，“七五”期间，经我部批准立项改造的项目共711个，总投资74234万元，中央贷款26672万元，地方贷款933万元，企业自筹57428万元。现有530个项目竣工投产，预计到“七五”期末可有5 55个项目竣工
， 投产后可新增产值 181639 万元， 利税40841万元，创汇4914万美元，安置10600名残疾人就业。
五年来，福利企业的技术改造，改善了部分福利企业的生产装备，促进了产品结构的调整，推动了一批新技术、新工艺、新材料、新产品的开发应用，提高了产品质量，增强了市场竞争力和创汇能力，提高了福利企业的素质，取得了显著的经济效益和社会效益，对巩固和发展福利生产
，起了重要的作用。
福利企业技术改造工作中，还存在一些问题，主要表现在：各地福利企业技术改造工作发展不平衡：资金严重短缺，只有1.7%的福利企业得到改造：技术改造项目的管理工作还比较薄弱：部分项目的技术含量不高，市场预测不够准确，投产后达不到预期的经济效益。
二、“八五”期间社会福利企业技术改造工作的指导思想
“八五”期间社会福利企业技术改造工作的指导思想是：认真贯彻中央治理整顿、深化改革的方针，以国家产业政策为导向开发一批新产品，促进部分福利企业产品结构的调整：以技术进步为内容推动一批福利企业抓管理，上等级，全面提高企业素质；以多方筹集资金和加强项目管理
为手段，形成一批民政直属骨干福利企业和重点福利企业，增强民政经济实力；以提高经济效益和社会效益为目标，促使福利生产在巩固提高的基础上，稳步发展。
三、“八五”期间社会福利企业技术改造的具体目标
“八五”期间共改造700个项目，总投资9亿元，争取中央贷款总额为3亿元， 总目标为提高经济效益和社会效益。
(一)主要经济指标
1.新增产值20亿元。
2.新增净产值6亿元。
3.新增利税4.4亿元。
4.新增出口创汇3300万美元。
5.全员劳动生产率20000元／人·年。
6.综合能耗比“七五”下降5%。
(二)主要技术指标
1.产品质量：
(1)创国优3个：
(2)创部优25个：
(3)创省优50个：
(4)优质品率提高20%。
2.开发新产品100个，其中30个通过部(省)组织的技术鉴定。
3.有70个产品采用国际标准。
4.引进国外先进技术10项。
(三)企业发展目标
1.形成50个骨干福利企业和100个重点福利企业。
2.形成150个创利百万元以上(其中不含任何免税金)的福利企业。
3.形成20个创汇百万美元以上的出口企业。
4.形成15个国家二级企业，100个省级先进企业，20个部明星福利企业。
5.形成2～3个福利企业的行业集团。
6.安置14000名残疾人就业。
四、“八五”期间社会福利企业技术改造的重点
鉴于福利企业基础差、管理和技术水平低、贷款额度有限的实际情况，“八五”期间福利企业技术改造的重点仍然是中、小型项目，并以小型项目为主，即总投资在50万元，申请贷款在30万元以上：总投资500万元，申请贷款120万元以下的项目。具体地说，符合下列条件者，可列入“

八五”期间重点技改项目。
(一)按地区
1.东部地区：出口创汇产品和替代进口的节汇产品：
2.中部地区：具有地方特色的名、优、特产品和地方短线产品：
3.西部地区：着眼于福利企业的合理布局，利用当地资源和促进骨干企业形成的产品：
4.贫困地区和老、少、边地区：特殊照顾，重点扶持。
(二)按企业
1.已获得国家二级企业或省级先进企业称号的福利企业：
2.民政部门或行业主管部门确定的骨干福利企业和重点福利企业：
3.1966年1月1日以前建厂的县(区)以上民政部门的直属福利企业：
4.中外合资福利企业：
5.扩大外贸自主权的福利企业。
(三)按产品
1.获得国优、部优、省优称号的产品；
2.产品出口量占生产量50%以上的创汇产品；
3.填补国内空白或替代进口的节汇产品；
4.有市场竞争力的名、特产品和地方短线产品；
5.适宜于盲人生产的有一定市场的产品；
6.适宜于福利企业生产的高技术含量、高附加值的产品；
7.获部(省)级以上科技进步奖的产品；
8.民政部主管的产品，如假肢、矫形器、轮椅、火化设备等。
(四)按项目
1.符合国家产业结构调整、优化产品结构的项目：
2.经济效益较高，利税率不低于22%或投入产出比不低于1：2.2的项目：
3.引进国外先进技术或关键工艺装备的项目：
4.节约能源，降低物耗效益显著的项目：
5.保护环境、治理污染、安全生产的项目。
五、完成“八五”期间社会福利企业技术改造目标的措施
(一)建立和完善技改工作管理机构，配备专职人员，明确职能。
为完成“八五”期间福利企业的技改目标，必须进一步提高认识，切实加强对这项工作的领导，要把技术改造作为关系到福利企业生死存亡的大事来抓。“八五”期间，民政部技改工作领导小组将继续负责全面领导我部的技改工作，有关司局积极配合，各司其职。
各省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅(局)也要积极创造条件，成立技改工作领导小组，负责全面领导福利企业技改工作。社会福利处(福利生产处)都要设置技改专职人员，明确其工作职责，为做好技改工作提供组织保证。
各级民政部门在技改工作中的职能分别是：
民政部和各省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅(局)主要负责研究制定全国和地方的社会福利企业技术进步的方针、政策和法规；规划全国和地方的福利生产布局和产业、产品结构调整工作；负责向有关部门争取福利企业技改规模和技改贷款；分级负责福利企业技改项目的立项、

审查以及贷款的分配、重点项目的管理工作。省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅(局)除了上述职能外，还要负责民政部立项的福利企业技改项目的申报和项目实施后季报的汇总、上报工作。
市、地(州)、县(区)民政局主要负责制定本地区福利生产技术进步规划：组织协调本地区福利生产布局和产业、产品结构调整工作；负责向有关部门争取福利企业技改规模和技改贷款；负责福利企业技改项目的可行性研究、申报和项目实施后的检查监督、协调服务和季报工作。
(二)加强技改干部的培训，试行“技改专职人员资格证书”制度。
技改工作是一项政策性、技术性都很强的业务，要求负责这项工作的干部具有较高的素质。“八五”期间，各级民政部门要重视技改干部的培训。民政部负责培训省厅技改专职干部，各省、自治区、直辖市、计划单列市民政厅(局)负责培训地(州)、市、县民政局的技改干部。根据工作

需要，可不定期地举办技改业务培训班。凡通过技改业务知识考试合格的学员，可发给结业证书。为保持各级技改干部队伍的相对稳定，保证技改工作的质量，同时增强技改干部的责任感、光荣感，“八五”期间将试行“技改专职人员资格证书”制度。凡通过部或省厅组织的技改业务知识

考试和技改工作实绩考核的干部，由本人提出申请，省厅推荐，经民政部业务主管司局批准则可获得民政部“技改专职人员资格证书”。今后，只有具备“资格证书”，方可受聘从事技改工作。
(三)多方筹集资金，适度增加投入。
1.以企业自筹为主，发挥三个积极性。技术改造可使企业的原有固定资产结构改善、素质提高，效能增强，收到较高经济效益，必然要增加投入，但在治理整顿期间，考虑到国家财力有限，投入要适度。技改所需资金要以企业自筹为主，发挥部、地方、企业三个积极性，多渠道筹集资

金。“八五”期间，民政部争取纳入国家计划内的技改资金为1.5亿元，同时，部拟向各专业银行和金融机构争取贷款1.5亿元，两项合计3亿元。地方也要积极争取把社会福利企业的技改纳入地方计划， 列上户头；同时，也要多方争取贷款，并集中一部分减免税金建立福利生产发展基金，

作为引带或匹配投资，对福利企业的技改工作进行统筹安排，重点扶持。部里继续由中募委每年出资500万元用于技改贷款贴息，地方也应参照这种做法。 企业应将免税金的大部分用于技改，扩大再生产：同时，必须按规定建立技术改造基金，专门用于本企业的技术改造。今后凡未建立技

改基金的企业，产品不能评优，企业不能升级。
2、试行“以借代贴”的办法，帮助部分福利企业争取地方贷款。 “八五”期间，对争取到地方贷款的部分福利企业技改项目虽然没有在民政部立项，但如果这些福利企业原来经济效益好，还贷能力强，则可试行“以借代贴”的办法，贴息1～2年，不收利息，到期还本。这样，一方面

解决了这部分福利企业的燃眉之急，另一方面从总体上拓宽了技改资金的筹措渠道。
(四)搞好项目管理，提高技术改造效益
1.在修改《民政部福利企业技术改造贷款试行管理办法》(民城［1987］1号) 的基础上，着手制定《民政部福利企业技术改造管理办法》。内容包括投资规模，项目审批，贷款管理，投产验收，效益跟踪等，使福利企业技术改造工作逐步走上法制化、正规化轨道。
2.实行奖励贴息的办法，鼓励福利企业提前还贷。“八五”期间要将贴息与技改项目的实施进度、达产收益及还贷情况结合起来，凡完成好的给予奖励贴息，完成差的适当减少贴息额，个别太差的不予贴息。凡提前还贷的可将提前期内的贴息额的一半奖给企业，以资鼓励。
3.建立“技改工作调度会”制度，及时交流信息，加强技改调度工作。“八五”期间要利用每年两次集中审项的机会，召集全国福利企业技改工作调度会，及时交流信息，交流经验，表扬先进，集中解决技改项目实施过程中出现的各种问题。技改项目较多的省、自治区、直辖市、计划

单列市每年至少要召集一次技改工作调度会，重点检查、监督项目进度，保证项目按期完成。平时要做好季报的收集和上报工作。 4.要把技术改造工作纳入厂长(经理)任期目标责任制。在签定新的一轮承包时，要把考核福利企业技术改造完成情况作为一项重点指标。对于需要重点扶持发

展、技术改造投入多的福利企业，在核定承包基数、上交利润递增率或分成比例时应予考虑。
5.要把技术改造工作和企业升级结合起来。要着手制定民政部骨干福利企业和重点福利企业的定量标准。同时，对全国社会福利企业进行等级分类，如A级、 B级、C级、D级。并制定相应的标准，以安置残疾人人数、人均创利税率、 产值利润率、全员劳动生产率、产品质量、物耗等作

为考核的硬指标，促使企业升级，全面提高福利企业的素质。要把重点支持升级的企业搞技术改造作为福利企业升级的一项鼓励政策。
6.部、省(自治区、直辖市、计划单列市)民政厅(局)分级建立项目库，并对重点技改项目进行效益跟踪。“八五”期间各级技改干部要经常深入基层，深入工厂，调查研究，及时帮助福利企业疏通渠道，克服困难。部、省(自治区、直辖市、 计划单列市)要分级建立项目库，组织好竣?
は钅康难槭眨⒔行б娓佟Ｆ渲校?民政部负责对贷款100万元以上的技改项目进行效益跟踪；省(自治区、直辖市、计划单列市)民政厅(局)负责对贷款50万元以上的技改项目进行效益跟踪。 各级民政部门要注意及时总结经验，不断提高技改项目管理水平，增强技改效益。受贷企业要

按不同的资金来源，将技改项目的进展情况和项目竣工后的效益情况及时反馈给有关部门。



1990年9月25日