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商品房买卖定金合同纠纷难点探析/周努

时间:2024-06-29 08:00:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8221
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近年来,随着我国房地产市场的日益繁盛,商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后,未能签订商品房买卖合同,定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。


一、商品房认购书性质的认定


由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质,目前理论与实务中大致有三种观点:一是认购书是一种意向书;二是认购书本身即为正式的买卖合同;三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为,商品房认购书应属商品房买卖合同(本约合同)的预约合同,即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是:从认购书要素看,认购书已经具备一般买卖合同的基本要素,即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看,认购书旨在先行约明部分合同条款,固定双方交易机会,在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等,它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比,显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看,认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系,即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务,认购人负有交付定金的义务,双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。


二、商品房认购书所涉定金性质的认定


根据担保法理论,定金具有人保和物保的双重性,其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为,认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先,立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金,而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金,如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同,根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次,在商品房买卖合同中,作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定,通常体现在认购书的相关内容中。因此,认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用,而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同,均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反,仍然应受到定金罚则的规制。


三、商品房认购书说明条款效力的认定


现有商品房认购书一般在“说明栏”载明:在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议;出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容,认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议(以下简称说明条款)。审判实践中,对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为,商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是:因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同,虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款,但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利,而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法司法解释(二)》)第十条之规定,认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效,但出于维护交易稳定和当事人意思自治,且不轻易否定合同效力的精神,司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释(二)》正顺应了这一精神,其第十条明确规定,提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有该法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看,格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效,还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此,在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时,如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务,该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中,对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定,关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上:从提请注意的程度看,开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容,使其对条款内容有足够了解;从提请注意的方式看,开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款,并在其后留出单独空白,供认购人专门签字确认等。


四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金的处理原则


在当事人双方签订认购书后,因诸多原因而未签订正式买卖合同引发的定金纠纷中,总体把握应根据个案的不同情形依法认定是否适用定金罚则为处理基本原则:


1.适用定金罚则无权要求定金返还。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定,给付定金的一方拒绝订立合同的,无权要求返还定金。此种情形又具体包括:在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下,认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的,其无权要求返还定金;在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下,若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的,其无权要求返还定金;认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的,若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的,认购人无权要求返还定金。


2.不适用定金罚则定金退还。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括:在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的,如签订商品房认购书后,开发项目被政府行政决定取消、缓建,开发商的主体资格丧失,自然灾害导致开发项目灭失等,开发商应当退还认购人定金;认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的,若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的,开发商应当退还认购人定金。此外,在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下,认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的,若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同,开发商应当退还认购人定金。


3.适用定金罚则定金双倍返还。在此类纠纷中,开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的,视为《担保法司法解释》)第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形,此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。


(作者单位:四川省成都市中级人民法院)

对外贸易经济合作部、人事教育劳动司关于转发《关于颁发〈国有企业工资内外收入监督检查实施办法〉的通知》的通知

对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部、人事教育劳动司关于转发《关于颁发〈国有企业工资内外收入监督检查实施办法〉的通知》的通知

1995年8月17日,外经贸部

各总公司、各外贸中心:
现将劳动部、财政部、审计署《关于颁发〈国有企业工资内外收入监督检查实施办法〉的通知》(劳部发〔1995〕218号)转发给你们,并补充通知如下,请一并贯彻执行:
一、各单位要认真贯彻执行文件精神,根据《劳动法》和国家有关企业工资的政策,结合本单位实际情况,针对检查内容,制定具体实施工作细则,并报部备案;
二、各单位要在每年年末对本单位工资内、外收入等情况进行一次自查,并将自查情况随年度劳动工资统计报表一同报部;
三、我部将于每年年底按照监督检查内容对部属各总公司的工资内、外收入进行复(抽)查,对有违法违章行为的单位,除要受到文件中所规定的处罚外,还要对其通报批评。

附件:劳动部、财政部、审计署关于颁发《国有企业工资内外收入监督检查实施办法》的通知

劳部发〔1995〕218号

各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动(劳动人事)厅(局)、财政厅(局),审计厅(局),国务院各部委、各直属机构:
根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》规定,为了适应社会主义市场经济发展需要,加强对国有企业(公司)工资内、外收入的宏观控制与管理,建立企业工资分配的自我约束机制,既保护劳动者的合法权益,又维护国有资产所有者的权益,我们制定了《国有企业工资内外收入监督检查实施办法》,现印发你们,请认真贯彻执行。

附件:国有企业工资内外收入监督检查实施办法

第一章 总 则
第一条 根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》规定,为了适应社会主义市场经济发展需要,加强对国有企业(以下简称企业)工资内、外收入的宏观调控与管理,建立企业工资分配的自我约束机制,既保护劳动者的合法权益,又维护国有资产所有者的权益,特制定本实施办法。
第二条 国家有关企业工资的法律、法规和政策,是对企业工资内、外收入实施监督检查的依据。
第三条 按照企业隶属关系,实行国家统一指导,分级监督检查负责制。

第二章 实施范围
第四条 本办法适用于中华人民共和国境内各类工业、交通、内贸、金融、外贸、农林、文教、外经等全部国有企业。
第五条 本办法中的“工资内、外收入”,包括企业发给职工的全部工资性收入。

第三章 监 督
第六条 企业劳资、会计机构或劳资、会计人员对本企业工资内外收入等情况实行内部监督。
第七条 企业劳资、会计机构或劳资、会计人员对不真实、不合法的领取工资内、外收入的凭证,不予受理;对记载不准确、不完整的凭证,予以退回,并要求更正、补充。
第八条 劳资、会计机构或劳资、会计人员对违反国家劳动工资、津贴补贴、其他收入等规定的收支不予办理。制止和纠正无效的,劳资、会计机构或劳资、会计人员必须向上级主管单位提出书面报告,请求处理。上级主管单位在接到劳资、会计机构或劳资、会计人员的报告之日起一个月内,必须作出处理决定,并对决定承担责任。劳资、会计机构或劳资、会计人员对处理结果有异议,必须报财政、劳动、审计机关,接到报告的机关应当负责处理。劳资、会计机构或劳资、会计人员不向上级主管单位或财政、劳动、审计机关提出报告的,也负有责任。
第九条 企业必须接受劳动、财政、审计部门依照法律和国家有关规定进行的监督,如实提供企业工资内、外收入等有关情况,不得拒绝、隐匿、谎报。

第四章 检查内容
第十条 企业年度工资总额(国家统计局规定的工资总额构成口径)来源、发放、结余情况。
(一)工效挂钩企业:
1.按照国家工效挂钩政策规定,年度工资总额的提取、使用、结余情况。
2.临时工、计划外用工年度应提工资总额及实发数情况。
(二)工资计划管理或工资总额包干企业:
1.企业执行国家下达的年度工资计划或工资总额包干方案的情况。
2.临时工、计划外用工年度应提工资总额及实发数情况。
第十一条 企业发放给职工的年度工资总额外的各种收入、经济补偿金、赔偿金等情况。
第十二条 企业执行本地区人民政府规定的最低工资保障制度的情况。
第十三条 企业执行国家关于《工资支付暂行规定》的情况。
第十四条 企业经营者从企业、上级主管部门等渠道获取的年度工资内、外收入情况。
第十五条 按照经劳动部门审核签章的《工资总额使用手册》从银行支取工资的记录情况。
第十六条 企业年度劳动工资统计报表数据填报情况。
第十七条 企业职工申报缴纳个人所得税和企业代扣代缴个人所得税的情况。

第五章 监督检查方法
第十八条 企业按照监督检查内容每年年末对本企业工资内、外收入等情况实施一次自查,并将自查情况报上级主管部门。
第十九条 企业主管部门按照监督检查内容每年年末对其所属企业进行复查;由企业的主管部门将企业自查情况和主管部门复查情况,汇总上报劳动、财政部门。
第二十条 劳动、财政、审计部门每年选择部分企业对其工资内、外收入和经济效益情况进行检查。
第二十一条 对重点检查企业,可责成其在规定的时间内出具经劳动部、财政部、审计署三家共同专门认可的会计师事务所、审计事务所对企业工资内、外收入和经济效益情况进行专项审计的报告。
第二十二条 劳动、财政、审计部门对会计师事务所、审计事务所进行企业工资内、外收入和经济效益审计的情况实施监督,对不按规定进行审计的,予以通报批评或取消其进行企业工资内、外收入和经济效益审计的资格。

第六章 罚 则
第二十三条 劳动、财政、审计部门处理违法违章都应当立案,查清事实,依法处理,并将处理决定书面通知企业或当事人。
第二十四条 有下列违法违章行为之一的,除责令限期纠正外,可酌情对当事人处以相当于其本人二个月工资以内的罚款;情节严重的,责成企业主管部门给予行政处分或调离原岗位:
(一)拒不自查和拒绝接受劳动、财政、审计部门的监督检查的;
(二)上报劳动工资统计数据弄虚作假的;
(三)在国家有关规定之外,超提、超发工资内、外收入的;
(四)侵害劳动者合法权益的。
第二十五条 对违法违章企业,由劳动、财政、审计部门予以通报批评,并按违纪金额的20%~50%处以罚款。
第二十六条 对违法违章的企业或当事人进行罚款,要使用财政部门统一印制的罚款单,罚没收入一律上缴财政部门。
第二十七条 企业超提的工资内、外收入要依法补交有关税收,并冲减下一年工资内、外收入列支额度。

第七章 附 则
第二十八条 劳动部会同财政部、审计署组成企业工资内、外收入监督检查小组,负责组织对企业工资内、外收入监督检查工作。
第二十九条 本办法由劳动部、财政部、审计署负责解释。
第三十条 本实施办法自颁布之日起执行。


一、执行财产豁免制度的含义理解

  执行财产豁免制度主要是对被执行人的财产予以最低生活保障,原则上被执行人(债务人)的所有财产,包括动产、不动产或其他财产权均可作为执行对象,不应有所限制,但基于维护被执行人的基本生存权,或维护善良风俗,或基于社会公共利益等理由,法律规定被执行人享有的在一定财产范围内免受强制执行的权利。这是对被执行人的基本人权和基本生活提供立法保护的规定,虽然在生效判决的执行力下赋予了对被执行人财产的执行权力,但是这种权力的行使不应对被执行人的财产及基本生活产生影响,所以在执行程序中建立执行财产豁免制度是必要的。


二、我国执行财产豁免制度的立法依据

  虽然在我国没有作出特别详尽的相关规定,但是在《民事诉讼法》中也有原则性规定,及相关司法解释及最高人民法院的相关通知中也有对执行财产豁免的概括性规定。

  《民事诉讼法》第219条第1款规定:“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。”第220条第1款规定:“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”

  最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条对禁止查封的财产的作了以下的规定:(一)被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品;(二)被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的,必需的生活费用依照该标准确定;(三)被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品;(四)未公开的发明或者未发表的著作;(五)被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品;(六)被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品;(七)根据《中华人民共和国缔结条约程序法》,以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中免于查封、扣押、冻结的财产;(八)法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。

  在司法解释和最高院的有关通知中,对国家机关的办公经费及履行职务不可缺少的财物、对企业工会经费、对金融机构及其营业场所、对社会保险基金、对信用证开证保证金、对证券交易保证金、对政策性收购资金形成的财产及对股权的执行等问题作出了有关执行豁免的规定。


三、对我国执行财产豁免制度立法规定的缺陷分析

  从以上立法规定可以看出我国对于被执行人执行财产豁免的规定过于原则性、概括性,对执行实践的操作性不强,容易导致执行人员在实践中的解读不同而执行方式不同,对被执行人的合法权益保护不利。

  1、法律规定的笼统

  对《中华人民共和国民事诉讼法》第219条和第220条的规定加以分析,不难看出,我国法律对自然人执行豁免的规定非常原则、笼统、简单,如什么是“生活必需费用”和“生活必需品”?其内涵和外延是什么?法律未进一步明确,又如对“被执行人所抚养的家属”范围如何界定?只能依据亲属法的理论,结合个案而具体确定。虽然最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中对豁免财产的范围作了进一步的明确,但仍未能有效的填补法律的空缺。由于法律没有明确规定哪些财产属于豁免之列,造成执行财产豁免制度无法可依,对被执行人的豁免权保护难免流于形式。

  2、程序价值的缺位

  在我国并没有规定相应的执行财产豁免的程序性设置,大多数被执行人并不知晓有执行财产豁免权,而在强制执行中又没有明确释明义务人和执行财产豁免制度的启动程序、救济途径等,被执行人他谈何去主张执行财产豁免权和请求救济呢?从而使一些确无履行能力的被执行人由于缺乏自我保护意识而得不到执行豁免保护,危及了社会的安定。


四、国外执行财产豁免制度的法律规定

  德国《民事诉讼法典》第811条对有体动产强制执行时的扣押物范围作了排除规定。所排除的扣押物,主要指债务人及其家庭生活必须物,从事劳动、经营所需物品,书籍、家务账册文书及精神、荣誉象征物,债务人及其家属的身体缺陷必需品以及丧葬物等。第850条之1关于“绝对不得扣押的收入”的规定,对债权及其有关的特定收入,如加班报酬、工作补贴、节假日报酬以及因劳动而生的丧葬抚恤、教育奖励、盲人津贴等不得扣押。第852条之关于“有条件的不得扣押的收入”的规定,则对扣押作了限制规定。内容主要是指身体或健康补偿金、抚养定金满足债权时,在合乎公平的情况下,才可依据劳动所得的规定予以扣押。此外,《民事诉讼法典》第850条“不得扣押的其他报酬”、第851条之1“对农户的扣押保护”以及第852条“特留份请求权与赠与人请求权的扣押”等内容,也对上述扣押的实施作了限制性规定。

  日本《民事执行法》第131条“禁止扣押的动产”规定了不得扣押的动产范围,主要是指债务人的生活必需品,劳动农业、渔业、技术人员等的经营或职业必需品,宗教物品、家庭文册、精神或荣誉物品、教育学习用物品、知识产权用物品、身体缺陷用品、建筑或工作安全用品等。《民事执行法》第152条规定了“禁止扣押的债权”,含与薪水、报酬、退休养老保险金等有关的债权,以及为维持生计而接受的给付等债权。

  法国《民事执行程序改革法》第14条和第15条,规定了一般不得扣押的财产范围,主要包括:法律宣告不得扣押的财产;生活必需品、具有赡养、抚养、扶养性质的生活费与款项;由立遗嘱人或赠与人申明不得扣押的可处分财产;受扣押人及其家庭生活、劳动所必要的动产物品;残疾人所必不可少的物品或者旨在用于病人治疗的物品等。

  西班牙《民事诉讼法典》第1448条规定:“对用于公共服务的铁路不予扣押,也不扣押用于线路运行的机车、车厢及其他不动产与动产。”我国台湾地区强制执行法第五十二条规定查封时,应酌留债务人及其共同生活之亲属两个月间生活所必需之食物、燃料及金钱。第五十三条又规定了七种不得查封的物品。


五、我国建立执行财产豁免制度的建议

  笔者认为我国建立执行财产豁免制度可以从以下几个方面对国外的立法进行借鉴:1、维护被执行人及其家庭的基本生活与学习,如各国普遍规定,对于债务人及其家庭生活必需物、退休金、养老金、慈善救助、职业所需和教育学习所需物,不得强制执行。2、维护专属于被执行人自身的财产和具有特定精神内容的财产权利,如保险赔偿、人身伤害赔偿、残疾病弱者所用物或者所受救助,以及订婚戒指、勋章等,不得强制执行。3、维护善良习俗和社会风尚,如不得查封或拍卖遗像、墓碑、祭物等。4、维护社会公共利益和公共政策,如规定公法人的财产、公益团体的特定财产、公共生活必需物如铁路运输设施、宗教用品等,不得强制执行。5、考虑执行中财产标的的特殊经济属性,如对庄稼、果实、动物以及有生物性孳息的其他活体财产的执行,必须考虑财产的成熟周期等因素。

  笔者认为在《民事强制执行法草案(第三稿)》中第112条的规定就可以暂时解决实践执行与理论的脱节,采用的是列举式的规定,将被执行人的部分财产予以豁免。具体规定为:一、执行债务人及其共同生活的亲属生活所必需的房屋,以及在一个居所内所必需的衣服、家具、寝具、灯具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品;二、执行债务人及其所抚养的亲属三个月的生活必需费用及医疗费用;当地有最低生活保障标准的,生活必需费用依照其标准执行;三、执行债务人的人身伤害赔偿请求权、养老金请求权等与人身直接相关的,性质上不得转让的债权;四、执行债务人及其共同生活之亲属职业上或者教育上所必需的物品、费用;五、执行债务人为自然人的,其基本生产资料;六、未申请或者未发表的发明、著作;七、执行债务人及其家属由于身体缺陷而必需的辅助工具,以及用作医疗的物品;八、祖传或者婚姻纪念物品;九、执行债务人所得的勋章及其他表彰荣誉的物品;十、遗像、牌位、墓碑及其他祭祀、礼拜用品;十一、国家机关的办公经费及履行职务不可缺少的财物;十二、金融机构的营业场所、营运中的运钞车;十三、公益法人正在使用的为完成公益事业所必需的房屋、机器、设备、教学用具等财物,但清偿以该物为担保的债权时除外。

  合理构建我国的执行财产豁免制度,不仅有利于保护被执行人的合法权益不受侵害,也利于建设我国的和谐社会,使被执行人的基本人权得以立法的充分保障。

  【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。