预购商品房再转让
——田冲

案例简介：06年1月份，刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押，然后双方再到开发商处办理更名手续，手续费由刘先生全部承担，更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中，因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款，卖方要求刘先生承担违约责任，支付约定数额的违约金，刘先生不同意，卖方随诉诸法院。
律师分析：本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体，合同内容不发生变化，由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的，只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆，房地产泡沫也随之高涨，给经济运行带来了巨大的风险；同时房地产市场的发展趋于畸形，盲目的追求高利润，开发高档住宅及商业地产，不利于房地产市场的长期健康的发展，更不利于国家宏观调控政策的实施，同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者，不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一，国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分，但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度，从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转，不存在对不动产征税问题，致使税金流失，而且加速了房屋财产的流转，给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号，经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力，明确予以否定，至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定：预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力，既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说，只能产生以下法律后果：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
对于本案来说，既然合同无效，合同中约定的违约条款也就当然的无效，不存在谁违约，谁承担违约责任的问题；对于买受人来说，他并没有实际占有该房屋，也就谈不上返还财产，而对于卖方来说，既然已经收取了部分购房款，就应当返还购房款及同期银行利息；因为本案中的卖方存在主要的过错，所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同，这样的合同才是合法有效，才能得到法律的切实保护！
出现以上情况，买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记，这提醒广大的购房者，在买房之前一定要审查清楚：房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致？如不一致，是否得到了产权人的合法有效的授权？该房屋是否有共有权人？有的话，共有权人是否同意出卖房屋？只有把好这一关，才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述，在房屋买卖当中，有着很多的违法、违规操作，有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解，有的则是为追求利益而明知故犯，他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失，重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之，无论买卖的是一手房还是二手房，都必须先查清卖方有无房产证，有无处分权，不然会导致巨大的法律风险。


贵州省人民政府


贵州省人民政府令第４６号


　　《贵州省水利工程供水价格核定及水费计收管理办法》已经１９９９年１２月９日省人民政府常务会议通过，现予发布，自２０００年１月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省长　钱运录
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９９９年１２月１４日
　　　　　　　贵州省水利工程供水价格核定及水费计收管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了合格利用水资源，促进计划用水和节约用水，加强水利工程管理，建立良性的水利运行机制，维护供、用水双方的合法权益，根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国价格法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本省行政区域内水利部门管理的具有供水功能的蓄水、引水、提水等水利工程供水价格的核定和水费计收管理。


　　第三条　水利工程实行有偿供水，用水单位和个人应依法向水利工程管理单位缴纳水费。


　　第四条　县级以上人民政府的物价主管部门会同水行政主管部门按照各自的职责和权限，负责本行政区域内水利工程供水价格的核定和水费计收管理工作。


　　第五条　水利工程供水价格实行统一领导、分级管理，根据不同用途、性质和规模分别核定。


　　第六条　县级以上人民政府水行政主管部门应加强水利工程供水生产成本、费用核算、水费计收和使用的监督。
　　水利工程管理单位要督促完善供水计量设施，建立健全供水生产成本、费用核算制度，依法计收、管理和使用水费。


　　第七条　对实行计划用水、节约用水成绩显著的单位和个人，由各级人民政府给予奖励和表彰。

第二章　水价制定原则





　　第八条　水价以水利工程供水生产成本、费用为基础，对各类用水分别核定。农业粮食灌溉用水按供水生产成本、费用核定，在３年内逐步调整到位；其他用水按供水生产成本、费用加合理利润、税金核定。


　　第九条　省管水利工程和跨地区水利工程水价由省物价主管部门会同同级水行政主管部门制定；地（州、市）管水利工程及跨县水利工程水价由地、州、市物价主管部门会同同级水行政主管部门核算，报上一级物价主管部门审批；县（市）管水利工程及跨乡（镇）水利工程水价由县级物价主管部门会同同级水行政主管部门核算，报上一级物价主管部门审批；县以下水利工程水价由县级物价主管部门和同级水行政主管部门制定。


　　第十条　水利工程供水物价应根据供水生产成本、费用及市场供求变化情况适时调整。调整方案由水利工程管理单位提出，按前条规定的管理权限调整。


　　第十一条　集体管理的水利工程和实行拍卖、租赁、承包等形式由集体或个体经营管理的小型水利工程供水水价，经县级物价主管部门批准后，可实行供、用水双方协商定价。

第三章　水价核定方法





　　第十二条　水利工程管理单位按《水利工程供水生产成本、费用核算管理规定》（水财〔１９９５〕２２６号）核算供水生产成本、费用；其人员经费，按水利部颁发的《水利工程管理单位编制定员标准》确定。


　　第十三条　农业灌溉用水价格
　　（一）自流灌溉：以灌区分水口为计量点，暂不具备计量条件的可按亩计价，粮食作物灌溉用水价格按供水生产成本、费用核定；经济作物灌溉用水和水产养殖用水按供水生产成本、费用加微利、税金核定；
　　（二）提水灌溉：国家投资兴建和管理的提灌工程；按提水生产成本、费用核定，集体和个体修建和管理的提灌工程并利用水利工程作为提水水源的，其原水价按前项分别核定。


　　第十四条　工业用水价格
　　消耗水按供水生产成本、费用、利润、税金核定。
　　贯流水（用后进入原供水系统、水质符合标准的）按消耗水价格的３０％－５０％确定。
　　循环水（用后返回原水体、水质符合标准的）按消耗水价格的２０－４０％确定。
　　贯流水和循环水使用后，水质不符合原水质标准的，不得返回水利工程。


　　第十五条　生活用水价格
　　按供水生产成本、费用、利润、税金核定，其利润率略低于工业消耗水的利润率。


　　第十六条　水力发电用水价格
　　不结合其他用水的，按供水生产成本、费用、利润、税金核定；结合其他用水的，按水电站每度电售电电价的１５％核定。


　　第十七条　商业、服务行业等其他行业用水价格，按供水生产成本、费用、利润、税金核定，其利润率高于工业消耗水的利润率。


　　第十八条　贷款兴建的水利工程供水价格，按供水生产成本、费用、利润、税金加还本付息的要求核定。


　　第十九条　各类用水均应实行计划用水、定额用水，超计划、超定额用水实行超额累进加价收费制度。

第四章　水费计收、使用和管理





　　第二十条　水费由水利工程管理单位收取，也可依法委托其他单位代收，代收手续费为代收水费额的３％。
　　农业灌溉水费以货币结算为主，确有困难的也可按实物计收。


　　第二十一条　工业、生活或其他行业用水按方按月计收；农业灌溉用水应实行基本水价和计量水价两部制水价，其计量水价逐步推行按方计收，水费收缴可采取先预交后结算或一次性结算的办法。


　　第二十二条　水利工程管理单位可与用水单位或个人签订合同，明确双方的权利和义务，内容包括供水量、供水次数以及水费结算方式等。


　　第二十三条　水费收入主要用于水利工程的维修养护、大修理、更新改造、水利工程管理单位正常运行管理开支。


　　第二十四条　以城市防洪等社会效益为主的公益型水利工程，其维护运行管理费按国家《水利产业政策》规定办理。


　　第二十五条　水费结余可结转使用，任何单位和个人不得截留、平调和挪用。


　　第二十六条　水利工程管理单位的水费收入，应按照下列比例上交水行政主管部门，统筹用于水利工程管理单位的职工培训、新技术推广等：
　　（一）省管的水利工程向省水行政主管部门上交３％；
　　（二）地（州、市）管的水利工程向地、州，市水行政主管部门上交２％，向省水行政主管部门上交１％；
　　（三）县（市）管的水利工程，向县（市）水行政主管部门上交１．５％，向地、州、市水行政主管部门上交１％，向省水行政主管部门上交０．５％。


　　第二十七条　省、地（州、市）、县水行政主管部门集中统筹使用的水费收入，使用省财政厅统一印制的行政事业性收费票据，并纳入同级财政预算外资金专户，实行收支两条线管理。


　　第二十八条　水利工程管理单位应当加强财务管理，建立健全财务制度。
　　各级人民政府水行政主管和财政、物价、审计部门对水费的使用管理实施监督。

第五章　法律责任





　　第二十九条　用水单位和个人未按规定期限缴纳水费的，每超过一天加收应缴水费２‰的滞纳金。逾期不交的，水利工程管理单位可按限期限制供水直至停止供水，拒交水费的单位或个人应承担相应的责任。


　　第三十条　除不可抗力外，因大修、检修等临时限制或停止供水，供水单位应提前１０天通知用水单位。供水单位无正当理由限制或停止供水给用水单位所造成的损失，应由供水单位承担。


　　第三十一条　对未经批准，擅自改变供水价格的单位或个人，依据《中华人民共和国价格法》的有关规定予以处罚。


　　第三十二条　在水价核定、水费计收、使用和管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的人员，由其所在单位或上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则




　　第三十三条　省物价主管部门和省水行政主管部门可依据本办法制定实施细则。


　　第三十四条　水利工程排水价格可参照本办法执行。


　　第三十五条　本办法自２０００年１月１日起施行。原《贵州省水利工程供水收费和使用管理办法》及有关补充规定同时废止。