新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人民政府办公厅


印发乌鲁木齐市关于国家自治区名牌产品驰（著）名商标奖励办法的通知
乌政办[2005]201

乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区管委会，市属各委、局、办，县级事业单位，大中型企业：
《乌鲁木齐市关于国家自治区名牌产品驰（著）名商标奖励办法》已经市人民政府同意，现予印发，请遵照执行。


乌鲁木齐市人民政府办公厅
二○○五年十二月七日



乌鲁木齐市关于国家自治区名牌产品驰（著）名商标奖励办法

第一条 为表彰先进，鼓励企业争创名牌产品，提升全市制造业的竞争能力，促进产业和产品结构调整，加快推进新型工业化进程，特设立乌鲁木齐市名牌产品、驰（著）名商标奖励资金，并制定本办法。
第二条 本办法所称的“中国名牌产品”是指由国家质检总局授权，中国名牌战略推进委员会统一组织评定，以国家质检总局的名义颁发“中国名牌产品”证书及授予奖牌的产品。“中国驰名商标”是指由国家工商总局或商标评审委员会认定的驰名商标。“自治区名牌产品”是指由新疆维吾尔自治区名牌战略推进委员会（办事机构设在自治区质检局）统一组织评定并以自治区质检局的名义颁发证书及授予奖牌的产品。新疆“著名商标”是指由新疆维吾尔自治区工商局认定并颁发新疆维吾尔自治区“著名商标”证书及授牌的商标。
违犯国家法律、法规以及对社会公共利益、环境资源造成危害的产品，均不在申报范围。
第三条 名牌产品、驰（著）名商标奖励企业的评选工作，坚持自愿、公开、公正、公平的原则，每年评选一次，评选名额不定。奖励资金及评选费用由乌鲁木齐市财政安排，名牌产品、驰（著）名商标奖励资金总规模为500万元／年。
第四条 为做好全市名牌产品、驰（著）名商标的推进工作，成立乌鲁木齐市名牌战略推进领导小组（以下简称领导小组，成员名单附后），领导小组办公室设在市经委，负责评选的日常工作。
第五条 凡参加评选的产品，应在申报前2年内通过自治区级以上鉴定验收或登记备案，并己投产半年以上，按以下条件分为一、二等奖：
一等奖：获得过国家级名牌产品、驰名商标称号。市场潜力大，社会经济效益高，在同行业处于高盈利水平。
二等奖：获得过新疆名牌产品称号和著名商标的产品。市场潜力较大，社会经济效益较高，在同行业处于较高盈利水平。
对通过最终评审的新创名牌产品、驰（著）名商标进行一次性奖励（对同一驰（著）名商标下系列产品只奖励一次）。
第六条 申报程序：
（一）由名牌产品生产单位，向所在区（县）经计委（经委）、两个开发区行业主管部门提出申报，无行业主管部门的，直接向市经委申报，按要求填写《乌鲁木齐名牌产品奖励资金申报表》，并附加有关材料：相关证书及奖牌、专利证书、检测报告、研制报告、彩色12寸产品照片、用户意见及效益证明（以税务部门数据为准）。
（二）各区（县）经计委（经委）、两个开发区行业主管部门对各企业申报材料进行认真审核，对符合申报条件的，将资料汇总后报送市经委。
（三）市经委对企业申报材料进行初评。
第七条 评审程序：
（一）由市经委负责组织召开领导小组成员单位和有关专家会议进行综合评审，并采取不记名投票方式确定获奖项目名单，一、二等奖须经到会全体成员半数以上同意，其中一等奖须经三分之二以上同意。采取综合评议与定量评价相结合的方法，得出初评结果，将推荐获奖名单及审查情况报送乌鲁木齐市委财经领导小组审批，并在新闻媒体公示。
（二）获奖项目自新闻媒体公示之日起15天后正式生效，如有异议，由原行业专家评审组提出处理意见，报市经委。
第八条 奖励办法：
（一）获奖项目由市人民政府颁发奖状和奖金，并按以下标准进行奖励：一等奖35万元，二等奖20万元（如果某等级奖无符合条件的申报产品，该奖项可以空缺）。
（二）获奖单位可根据国务院颁发的《合理化建议和技术改进奖励条例》的精神，对开发有贡献人员进行奖励。
第九条 各有关单位推荐和评审工作应客观公正，对营私舞弊、弄虚作假者，视情节轻重给予批评教育或提请有关单位给子处分。
第十条 申报单位弄虚作假，骗取荣誉的，领导小组办公室将在新闻媒体上公布其行为，收回政府奖励给企业的奖励证书和奖金，3年内停止该单位乌鲁木齐市名牌产品驰（著）名商标奖励的申报权。
第十一条 获得乌鲁木齐市名牌产品、驰（著）名商标奖励的产品，原则上2年内不予重复奖励。
第十二条 本办法由乌鲁木齐市名牌产品战略推进领导小组办公室负责解释。
第十三条 本办法自公布之日起执行。


　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
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